ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე, საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძე და პარტნიორების“ დამფუძნებელი და მმართველი პარტნიორი, წარმოადგენს ერთ-ერთ წამყვან იურისტს საქართველოში, რომელიც სპეციალიზებულია:

✔სამშენებლო და არქიტექტურულ სამართალში

✔ უძრავი ქონების სამართალში

✔ საკადასტრო კოდის პრობლემებში და გადაფარვის (overlap) დავებში

✔ საჯარო რეესტრთან სამართლებრივ დავებში

✔ საკუთრებისა და მემკვიდრეობის დავებში

✔ საერთაშორისო კლიენტების სამართლებრივ მომსახურებაში (საქართველო - იტალია: რომი, ბარი)

მისი პრაქტიკა ეფუძნება ერთ მთავარ პრინციპს: ქონების სამართლებრივი უსაფრთხოება იწყება სწორი იდენტიფიკაციით

პრაქტიკაში არაერთხელ დადასტურებულა, რომ: საკადასტრო კოდის ერთი შეხედვით მცირე შეცდომაც კი შეიძლება გახდეს

ქონების დაკარგვის, გარიგების ბათილობის ან მრავალწლიანი სასამართლო დავის მიზეზი.

რა არის საკადასტრო კოდი ?

საკადასტრო კოდი არის უძრავი ქონების უნიკალური იდენტიფიკატორი, რომელიც ენიჭება მას საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისას და უზრუნველყოფს მის ერთმნიშვნელოვან იდენტიფიკაციას.

იგი არ არის უბრალოდ ნომერი იგი არის ქონების იურიდიული იდენტობა საკადასტრო კოდი უკავშირდება:

უძრავი ნივთის იდენტიფიკაციას

საკუთრების უფლებას

საჯარო რეესტრის ჩანაწერს

სამართლებრივ უსაფრთხოებას

პრინციპი: ერთი ქონება = ერთი უნიკალური საკადასტრო კოდი

რატომ არის საკადასტრო კოდი გადამწყვეტი?

უძრავი ქონების სამართალში საკადასტრო კოდის გარეშე პრაქტიკულად შეუძლებელია:

✔ ბინის ყიდვა ან გაყიდვა

✔ ქონების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში

✔ იპოთეკის ან გირავნობის გაფორმება

✔ საკუთრების უფლების დაცვა სასამართლოში

ქონება სამართლებრივად იდენტიფიცირდება მხოლოდ საკადასტრო კოდით?

არა მისამართით

სამართლებრივი საფუძველი საქართველოს კანონმდებლობით: სამოქალაქო კოდექსის

მუხლი 183 საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე წარმოიშობა მისი რეგისტრაციით.

მუხლი 311 უძრავ ნივთზე უფლების გადაცემა ხდება რეგისტრაციის გზით

თუ საკადასტრო კოდი არასწორია რეგისტრაციაც არასწორია და შესაბამისად საკუთრების უფლება საფრთხეშია

საკადასტრო კოდის ყველაზე გავრცელებული პრობლემები

1. გადაფარვა (Overlap) ორი ან მეტი ნაკვეთის საზღვრები ერთმანეთს ემთხვევა

შედეგი:

რეგისტრაციის შეჩერება

დავა მეზობელთან

სასამართლო პროცესი

2. რეალობასთან შეუსაბამობა , ფართობი არ ემთხვევა, საზღვრები არასწორად არის განსაზღვრული და იწვევს: ქონებრივ კონფლიქტებს, ქონებრივ დავებს, მეზობელთან დავებს

3. არასწორი საკადასტრო კოდით გაფორმებული გარიგება ყველაზე მაღალი რისკის შემთხვევაა შედეგი: ხელშეკრულების ბათილობა, ქონების დაკარგვის საფრთხე

საქართველოს სასამართლო პრაქტიკა ცხადყოფს, რომ: ქონების იდენტიფიკაცია არის დავის გადაწყვეტის მთავარი ელემენტი სასამართლო ამოწმებს: საკადასტრო კოდის სისწორეს, რეესტრის მონაცემებს, აზომვით ნახაზს, ფაქტობრივ მდგომარეობას

თუ ქონება არ არის სწორად იდენტიფიცირებული, საკუთრების დაცვა შეუძლებელია

ევროპულ სამართალში და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრაქტიკაში მოქმედებს პრინციპი: იდენტიფიკაციის სიზუსტე = საკუთრების დაცვის გარანტია

ეს ნიშნავს:

✔ სახელმწიფო ვალდებულია უზრუნველყოს რეესტრის სანდოობა

✔ ქონების იდენტიფიკაცია უნდა იყოს ზუსტი და სანდო

ქონების შეძენამდე აუცილებლად გადაამოწმეთ:

✔ საკადასტრო კოდი

✔ საჯარო რეესტრის ამონაწერი

✔ აზომვითი ნახაზი

მიმართეთ ადვოკატს, თუ: მონაცემები არ ემთხვევა, არსებობს გადაფარვის ეჭვი, ქონება სადავოა.

შესაძლებელია ქონების ყიდვა საკადასტრო კოდის გარეშე?

პრაქტიკულად – არა

რა არის ყველაზე დიდი რისკი?

არასწორი იდენტიფიკაცია

შეიძლება საკადასტრო კოდის გასაჩივრება?

დიახ, სასამართლოში ან ადმინისტრაციულად

საკადასტრო კოდი არ არის მხოლოდ ტექნიკური დეტალი. იგი წარმოადგენს: საკუთრების სამართლებრივი იდენტობის საფუძველს გარიგების უსაფრთხოების მთავარ გარანტიას

✔ სწორი კოდი → დაცული ქონება

❗ არასწორი კოდი → დავა, ზარალი და სამართლებრივი პრობლემები

თუ გჭირდებათ საკადასტრო კოდის შემოწმება, უძრავი ქონების სამართლებრივი ანალიზი, საჯარო რეესტრთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტა ან ქონების უსაფრთხო შეძენა, საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძე და პარტნიორები“ გთავაზობთ სრულ, სანდო და შედეგზე ორიენტირებულ იურიდიულ მომსახურებას.

ნათია ნაკაშიძე არის გამოცდილი და მაღალკვალიფიციური ადვოკატი, რომელიც წარმატებით მუშაობს როგორც საქართველოში, ასევე საერთაშორისო დონეზე (იტალია – რომი, ბარი) და უზრუნველყოფს კლიენტების ინტერესების ეფექტურ დაცვას.

📍საქართველო | თბილისი | იტალია| რომი | ბარი
🌐 www.iuristi.com

მისი პრაქტიკა ეფუძნება დოქტრინალურ ანალიზს, სასამართლო პრაქტიკას და საერთაშორისო სტანდარტებს, რაც აყალიბებს მას, როგორც ექსპერტ იურისტსა და საერთაშორისო არბიტრს, რომელიც ორიენტირებულია რთული საქმეების ეფექტურად გადაწყვეტაზე და კლიენტის ინტერესების მაქსიმალურ დაცვაზე.

საადვოკატო ბიურო ნაკაშიძე და პარტნიორები კლიენტებს ემსახურება საქართველოში თბილისში, ასევე იტალიაში რომსა და ბარში, რაც განსაკუთრებულ მნიშვნელობას იძენს იმ პირებისთვის, რომლებიც ცხოვრობენ საზღვარგარეთ, თუმცა ქონებრივი ან სამართლებრივი ინტერესები აქვთ საქართველოში.

ბინის გირავნობა საქართველოში ერთ-ერთი ყველაზე ხშირად გამოყენებული სამართლებრივი ინსტიტუტია, თუმცა სწორედ ამ სფეროში ხდება პრაქტიკაში ყველაზე მძიმე შეცდომებიც. ადამიანების დიდი ნაწილი ბინის დაგირავებას აღიქვამს როგორც ჩვეულებრივ ფინანსურ ოპერაციას, მაშინ როდესაც სამართლებრივად საქმე გვაქვს არა მხოლოდ სესხთან, არამედ ნივთობრივ უფლებასთან, საჯარო რეესტრის ჩანაწერთან, პრიორიტეტის სისტემასთან, შესაძლო მესამე პირის უფლებებთან და, ზოგიერთ შემთხვევაში, ისეთი გარიგების შეფასებასთანაც, რომელიც ფორმალურად ნასყიდობაა, მაგრამ რეალურად სესხისა და უზრუნველყოფის ურთიერთობას ფარავს. ამიტომ ბინის გირავნობა არ არის მხოლოდ ფულის მიღების საშუალება ის არის მაღალი რისკის სამართლებრივი კონსტრუქცია, რომლის არასწორმა გაფორმებამ შეიძლება გამოიწვიოს ბინის დაკარგვა, აღსრულება, მრავალწლიანი დავა ან გარიგების ბათილობა.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი იპოთეკას არეგულირებს, როგორც მოთხოვნის უზრუნველყოფის სანივთო საშუალებას. კოდექსის 286-ე მუხლის მიხედვით, უძრავი ნივთი შეიძლება დაიტვირთოს ისე, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით. ამავე კოდექსის 289-ე მუხლი განსაზღვრავს, რომ იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან, ხოლო 301-ე მუხლი ადგენს, რომ თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. სწორედ ამ სამ ნორმაში ჩანს იპოთეკის არსი: ერთი მხრივ, მესაკუთრე ინარჩუნებს საკუთრებას, მაგრამ, მეორე მხრივ, კრედიტორი იძენს ძლიერ სანივთო ბერკეტს, რომელიც ვალის შეუსრულებლობისას რეალურ ეკონომიკურ შედეგს წარმოშობს.

დოქტრინალურად იპოთეკის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი თავისებურება მისი ორმაგი ბუნებაა. იგი ერთდროულად უკავშირდება ვალდებულებით ურთიერთობასაც და ნივთობრივ სამართალსაც. სწორედ ამიტომ, პრაქტიკაში ხშირად გვხვდება მცდარი მოლოდინი, თითქოს სესხის ხელშეკრულების არსებობა ან არარსებობა ავტომატურად წყვეტს იპოთეკის ბედს. სინამდვილეში, იპოთეკის არსებობას განსაზღვრავს არა მხოლოდ ძირითადი მოთხოვნის შინაარსი, არამედ მისი რეგისტრაციული გამოხატულება და ის, თუ როგორია მხარეთა რეალური სამართლებრივი ნება. ამაშია იპოთეკური დავების სირთულეც: მოსამართლეს ხშირად უწევს არა მხოლოდ ხელშეკრულების სიტყვასიტყვით წაკითხვა, არამედ იმის დადგენა, თუ რეალურად რას ფარავდა კონკრეტული გარიგება ნამდვილ ნასყიდობას, იპოთეკურ უზრუნველყოფას, თუ სხვა, თვალთმაქცურ კონსტრუქციას. ასეთ შემთხვევებში განსაკუთრებულ როლს თამაშობს სამოქალაქო კოდექსის 54-ე, 55-ე და 56-ე მუხლები, რომლებიც ეხება მართლსაწინააღმდეგო ან ამორალურ გარიგებას, გავლენის ბოროტად გამოყენებას და მოჩვენებით ან თვალთმაქცურ გარიგებებს.

საჯარო რეესტრი იპოთეკურ ურთიერთობებში არა ტექნიკური, არამედ არსებითი სამართლებრივი მნიშვნელობის მატარებელია. იპოთეკის რეგისტრაცია ქმნის არა მხოლოდ არსებობის, არამედ პრიორიტეტის საკითხსაც. პრაქტიკაში ეს იმას ნიშნავს, რომ ერთი და იმავე ქონებაზე რამდენიმე დატვირთვის არსებობისას გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმას, ვინ რომელი უფლება პირველად დაარეგისტრირა. სწორედ ამიტომ, იპოთეკურ დავებში ძალიან ხშირად დავის საგანია არა მხოლოდ ხელშეკრულება, არამედ რეესტრის ჩანაწერის სისწორე, მისი შინაარსი, რეგისტრაციის საფუძველი და რეგისტრაციის მომენტი. უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკაში მკაფიოდ იკვეთება მიდგომა, რომ საჯარო რეესტრის მონაცემები სარგებლობს ნდობის პრეზუმფციით, თუმცა ეს პრეზუმფცია არ არის აბსოლუტური: თუ დადგინდება, რომ ჩანაწერი ემყარებოდა კანონდარღვევით ან არაკეთილსინდისიერად შედგენილ გარიგებას, შესაძლებელია თვითონ ჩანაწერისა და მის უკან მდგომი უფლების გასაჩივრება. ამიტომ ბინის გირავნობასთან დაკავშირებულ თითოეულ საქმეში პირველი ნაბიჯი უნდა იყოს არა მხოლოდ ხელშეკრულების, არამედ რეესტრის სრული და კრიტიკული შემოწმება.

განსაკუთრებით სერიოზული პრობლემები ჩნდება მაშინ, როდესაც ბინაზე არსებობს მესამე პირის სარგებლობის უფლება. სარგებლობის უფლება, მათ შორის უზუფრუქტის მსგავსი კონსტრუქციები, ქართულ სამართალში დამოუკიდებელ ნივთობრივ უფლებას წარმოადგენს. პრაქტიკულად ეს ნიშნავს, რომ ბინის მესაკუთრეობა და ბინით სარგებლობა შეიძლება სხვადასხვა სუბიექტს ეკუთვნოდეს. ასეთ ვითარებაში იპოთეკა ფორმალურად შეიძლება სრულიად კანონიერად არსებობდეს, მაგრამ მისი რეალიზაცია მნიშვნელოვნად გართულდეს. კრედიტორი შეიძლება აღმოჩნდეს მდგომარეობაში, როდესაც მას აქვს ძლიერი სანივთო უფლება ქონებაზე, თუმცა ქონების ეკონომიკური ღირებულება მკვეთრად კლებულობს, რადგან მესამე პირს აქვს მასზე სარგებლობის რეგისტრირებული უფლება. სწორედ ამიტომ, ბინის დაგირავებისას არა მხოლოდ მესაკუთრეობის, არამედ ყველანაირი რეგისტრირებული შეზღუდული სანივთო უფლების შემოწმება აუცილებელია. წინააღმდეგ შემთხვევაში, იპოთეკა შესაძლოა დარჩეს ფორმალურად მოქმედ ინსტრუმენტად, მაგრამ პრაქტიკულად ვერ უზრუნველყოს კრედიტორის ეფექტიანი დაკმაყოფილება. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ბიზნეს სამართალშიც, როდესაც უძრავი ქონება გამოიყენება როგორც საკრედიტო რესურსის მოზიდვის საშუალება და აქტივის ეკონომიკური ფუნქცია გადამწყვეტია.

ქართულ პრაქტიკაში ერთ-ერთი ყველაზე პრობლემური და ხშირად სადავო კონსტრუქციაა „ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით“. სამოქალაქო კოდექსის 509-ე მუხლის მიხედვით, თუ გამყიდველს ნასყიდობის ხელშეკრულებით აქვს გამოსყიდვის უფლება, ამ უფლების განხორციელება დამოკიდებულია გამყიდველის ნებაზე. უზენაესი სასამართლოს საქმეში №ას-876-834-2013 პირდაპირ არის განმარტებული, რომ გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება განსხვავდება ჩვეულებრივი ნასყიდობისაგან და იგი იძლევა დადგენილ ვადაში ქონების გამოსყიდვის შესაძლებლობას; ამავე გადაწყვეტილებაში სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ ასეთი ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნების განსაზღვრისას მხოლოდ ის ფაქტი, თუ რაში გამოიყენა გამყიდველმა მიღებული თანხა, გადამწყვეტი არ არის. ამავე დროს, უფრო ახალი პრაქტიკა, მათ შორის საქმეები №ას-1090-2021 და №ას-1333-2022, აჩვენებს, რომ სასამართლო ამგვარ დავებში ამოწმებს, ხომ არ იყო გარიგება სინამდვილეში სესხისა და იპოთეკის ურთიერთობა, რომელიც გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ფორმით დაიფარა. საქმის №ას-1333-2022 ტექსტში პირდაპირაა დასმული კითხვა, ხომ არ დაიფარა სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებით იპოთეკით უზრუნველყოფილი სასესხო გარიგება სსკ-ის 56.2 მუხლის მნიშვნელობით. სწორედ აქ ჩანს, რომ ქართული სასამართლო პრაქტიკა ფორმის მიღმა რეალურ ეკონომიკურ შინაარსს ეძებს.

ეს თემა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმიტომ, რომ პრაქტიკაში მოქალაქეები ხშირად ხელს აწერენ არა კლასიკურ იპოთეკას, არამედ ფორმალურად ნასყიდობას გამოსყიდვის უფლებით, იმ მოლოდინით, რომ საქმე „უბრალო სესხს“ ეხება. სწორედ ასეთ დროს არის ყველაზე მაღალი ბინის დაკარგვის რისკი. თუ ვადა გავიდა და გამოსყიდვა არ განხორციელდა, რეესტრში საკუთრება შეიძლება საბოლოოდ გადავიდეს მეორე მხარეზე. ამ კონტექსტში უზენაესი სასამართლოს მიდგომა ორმაგია: ერთი მხრივ, იგი აღიარებს, რომ გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობა თავისთავად დამოუკიდებელი და კანონიერი ინსტიტუტია; მეორე მხრივ, როდესაც მხარე ამტკიცებს, რომ ნასყიდობის ფორმა სინამდვილეში სასესხო ურთიერთობის დასაფარად გამოიყენეს, სასამართლო ამოწმებს, ხომ არ გვაქვს საქმე თვალთმაქცურ გარიგებასთან. სწორედ აქ ერთვება სამოქალაქო კოდექსის 54-ე, 55-ე და 56-ე მუხლები. ამიტომ, პრაქტიკული თვალსაზრისით, ყველაზე მნიშვნელოვანი კითხვა ასეთია: გაფორმდა ნამდვილი ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით, თუ გარეგნული ფორმით დაიფარა სესხი და იპოთეკა. ამ კითხვაზე პასუხი ხშირად წყვეტს, დაკარგავს თუ არა პირი ბინას.

ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში იპოთეკარის უფლება მოითხოვოს ქონების რეალიზაცია კანონით პირდაპირ არის დადგენილი. თუმცა სამართლებრივი პრობლემა მხოლოდ ამ უფლების არსებობა არ არის. პრაქტიკაში უმთავრესი კითხვებია: რამდენად სამართლიანად მიმდინარეობს აღსრულება, რამდენად რეალურ საბაზრო ფასად იყიდება ქონება, ეძლევა თუ არა მოვალეს ადეკვატური შესაძლებლობა დაიცვას თავი, და ხომ არ იწვევს აღსრულება საკუთრების უფლებაში არაპროპორციულ ჩარევას. ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრაქტიკა ამ მიმართულებით განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. საქმეში Rousk v. Sweden სასამართლომ დაადგინა, რომ საჯარო აუქციონზე საცხოვრებელი სახლის გაყიდვა და შემდგომი გამოსახლება გარემოებათა ერთობლიობაში არღვევდა როგორც საკუთრების მშვიდობიანი სარგებლობის უფლებას, ისე საცხოვრებლის პატივისცემის უფლებას. საქმეში Vaskrsić v. Slovenia ევროპულმა სასამართლომ ასევე დაადგინა პირველი დამატებითი ოქმის 1-ლი მუხლის დარღვევა, როდესაც განმცხადებლის სახლი საჯარო აუქციონზე გაიყიდა. ამ პრაქტიკიდან გამოდის, რომ საკუთრების დაკარგვის სამართლებრივი მექანიზმი მხოლოდ ფორმალურად კანონიერად არსებობა არ კმარა აუცილებელია პროპორციულობისა და სამართლიანი ბალანსის დაცვაც.

ბიზნეს სამართლის ჭრილში იპოთეკა კიდევ უფრო რთულ ფუნქციას იძენს. ბიზნეს სუბიექტებისთვის უძრავი ქონება ხშირად არა მხოლოდ საცხოვრებელი, არამედ კომერციული აქტივი, ოპერაციული რესურსი ან საკრედიტო უზრუნველყოფის მთავარი საშუალებაა. ამიტომ ბინის ან სხვა უძრავი აქტივის იპოთეკით დატვირთვა ბიზნესისთვის შეიძლება იყოს განვითარების ბერკეტი, მაგრამ არასწორად შედგენილი უზრუნველყოფის სქემა შეიძლება გადაიქცეს ბიზნესის კოლაფსის მიზეზად. აქ განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რომ ხელშეკრულებაში მკაფიოდ იყოს განსაზღვრული უზრუნველყოფილი მოთხოვნის მოცულობა, ვადები, მოვალისა და კრედიტორის უფლებები, რეალიზაციის წესი, დამატებითი სანქციები და მესამე პირების უფლებრივი მდგომარეობა. ბიზნეს პრაქტიკაში იპოთეკა აღარ არის მხოლოდ სამოქალაქო ურთიერთობა ორ ფიზიკურ პირს შორის იგი ხდება კორპორაციული რისკის, ფინანსური დისციპლინის და აქტივების დაცვის საკითხიც. სწორედ ამიტომ, ბიზნეს იპოთეკაზე მუშაობისას აუცილებელია არა მარტო სამოქალაქო კოდექსის ტექსტის, არამედ კომერციული მიზნისა და რისკების გათვალისწინება.

პრაქტიკული კუთხით, ბინის გირავნობასთან დაკავშირებულ საქმეებში ყველაზე ხშირი კითხვები ასეთია.

რა არის პირველი, რაც უნდა შევამოწმო?

პასუხი არის: საჯარო რეესტრის ამონაწერი, მესაკუთრეობა, რეგისტრირებული დატვირთვები და მესამე პირის უფლებები.

შეიძლება თუ არა იპოთეკის გაუქმება?

კი, თუ რეგისტრაცია ან ხელშეკრულება ეყრდნობა კანონდარღვევას, არაკეთილსინდისიერ გარიგებას ან თვალთმაქცურ სქემას.

არის თუ არა სარგებლობის უფლება სერიოზული პრობლემა?

დიახ, რადგან იგი ამცირებს ქონების ეკონომიკურ ღირებულებას და ართულებს რეალიზაციას.

არის თუ არა გამოსყიდვის ხელშეკრულება ყოველთვის სახიფათო?

არა ყოველთვის, რადგან სამოქალაქო კოდექსი მას დამოუკიდებელ ინსტიტუტად იცნობს, მაგრამ იგი განსაკუთრებით საშიში ხდება მაშინ, როდესაც მისი ფორმით სესხისა და იპოთეკის რეალური ურთიერთობა ინიღბება.

შეიძლება თუ არა ბინის დაკარგვის თავიდან აცილება?

ზოგიერთ შემთხვევაში დიახ, თუ დროულად ხდება ხელშეკრულების, რეგისტრაციისა და ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასება და შესაბამისი სარჩელით ან შუამდგომლობით მოქმედება.

საბოლოოდ, ბინის გირავნობა (იპოთეკა) საქართველოში უნდა შეფასდეს არა როგორც უბრალო ფინანსური გარიგება, არამედ როგორც მრავალშრიანი სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელიც აერთიანებს ნივთობრივ სამართალს, ვალდებულებით სამართალს, ბიზნეს სამართალს და ადამიანის უფლებათა სტანდარტებს. მისი სწორი გამოყენება ქმნის უსაფრთხოებას და ფინანსურ სტაბილურობას; მისი არასწორი გამოყენება კი ხშირად იწვევს ქონების დაკარგვას, ბიზნესის დასუსტებას და ხანგრძლივ სასამართლო დავებს. სწორედ ამიტომ, ბინის დაგირავებამდე, იპოთეკის რეგისტრაციამდე ან გამოსყიდვის უფლებით გარიგების დადებამდე აუცილებელია საკითხის სრულყოფილი იურიდიული ანალიზი. ასეთ საკითხებში პროფესიული სტრატეგია ხშირად წყვეტს ყველაზე მნიშვნელოვანს დარჩება თუ არა ქონება მესაკუთრეს, თუ იგი გადაიქცევა აღსრულების საგნად.

ბინის გირავნობა (იპოთეკა) საქართველოში არ არის მხოლოდ ფინანსური გარიგება. ეს არის კომპლექსური სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელიც უკავშირდება საჯარო რეესტრს, სანივთო უფლებებს, სარგებლობის უფლებას, გამოსყიდვის ხელშეკრულებებს, აღსრულების პროცესს და სასამართლო პრაქტიკას. სწორედ ამიტომ, ერთი შეხედვით მარტივი გადაწყვეტილებაც კი შეიძლება გადაიზარდოს ბინის დაკარგვის, ხანგრძლივი დავის ან სერიოზული ფინანსური ზარალის მიზეზად.

სწორი სამართლებრივი შეფასება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მაშინ, როდესაც საქმე ეხება გამოსყიდვის უფლებით გაფორმებულ გარიგებას, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სიზუსტეს, მესამე პირის სარგებლობის უფლებას ან ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ქონების რეალიზაციის საფრთხეს. ასეთ საქმეებში გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ კანონის ცოდნას, არამედ სასამართლო პრაქტიკის სწორ გააზრებას და სტრატეგიულ მოქმედებას.

თუ ეძებთ ძლიერ, გამოცდილ და მაღალკვალიფიციურ ადვოკატს, რომელიც მუშაობს თბილისში, ასევე ემიგრანტების საქმეებზე იტალიაში - რომში და ბარში, და გჭირდებათ დახმარება ბინის გირავნობის, იპოთეკის, საჯარო რეესტრის, გამოსყიდვის ხელშეკრულების, ქონების დაცვის ან სასამართლოში გასაჩივრების მიმართულებით, მიმართეთ ადვოკატ ნათია ნაკაშიძეს და საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძედაპარტნიორების“ გუნდს საქართველოში და იტალიაში www.iuristi.com.

ფინანსური ვალდებულებები ხშირ შემთხვევაში სტრესისა და დაბნეულობის წყაროა მოქალაქეებისთვის, განსაკუთრებით მაშინ, როცა სესხი გადაეცემა ფინბიუროს. ბევრს ჰგონია, რომ ფინბიუროს გადაცემა ავტომატურად ნიშნავს ვალის "გაუქმებას" ან "ჩამოწერას", თუმცა სინამდვილეში ყველაფერი დამოკიდებულია ხანდაზმულობის ვადაზე, გადახდების ისტორიასა და სასამართლოს მოქმედებებზე.

ამ თემაზე გვესაუბრება ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე , რომელიც სპეციალიზებულია ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეებსა და ბავშვთა უფლებებში.

შეკითხვა: „მაქვს სესხი, რომელიც ფინბიუროშია უკვე 5 წელია. 2 წლის წინ მქონდა მხოლოდ ერთხელ გადახდილი 50 ლარი. როგორ მოვიქცე?“

პასუხი: თუ ბოლო გადახდა 2 წლის წინ განხორციელდა, ეს ფაქტი ავტომატურად აახლებს ხანდაზმულობის ვადას. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, სესხის ხანდაზმულობის ვადა ჩვეულებრივ 3 წელია, მაგრამ ყოველი ახალი გადახდა ან ვალის აღიარება ვადას ხელახლა ათვლის.

ამ შემთხვევაში, 2 წლის წინ გადახდილი 50 ლარი ნიშნავს, რომ ახლა ხელახლა დაიწყო 3-წლიანი ხანდაზმულობის ვადა. გამოსავალია ფინბიუროსთან მოლაპარაკება სესხის გადახდის გეგმის შესახებ ან ლოდინი, სანამ ვადა ამოიწურება და შემდეგ სასამართლოსთვის მიმართვა სესხის ხანდაზმულად ცნობის მოთხოვნით.

შეკითხვა: „მაქვს სესხი თიბისი ბანკში. სხვადასხვა განვადებებია გაერთიანებული, დაახლოებით 7-8 წელია არ გადამიხდია და საქმე ფინბიუროშია. შეიძლება ხანდაზმულობა მიენიჭოს?“

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე განმარტავს: თუ 7-8 წლის განმავლობაში არ გამხდარა გადახდა და არც ფინბიურომ მიმართა სასამართლოს, მაშინ არსებობს რეალური შანსი, რომ სესხი ჩაითვალოს ხანდაზმულად. ასეთ შემთხვევაში, მოქალაქეს შეუძლია სასამართლოს მიმართოს სესხის ხანდაზმულად ცნობის მოთხოვნით.

თუმცა: თუ თქვენი მიმართ უკვე არსებობს სასამართლოს გადაწყვეტილება, მაშინ მოქმედებს სხვა წესი — სასამართლოს გადაწყვეტილების აღსრულება შესაძლებელია 10 წლის განმავლობაში, რაც ნიშნავს, რომ სააღსრულებო ფურცელი ძალაში რჩება ამ ვადამდე.

სესხის ხანდაზმულობა ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი სამართლებრივი მექანიზმია, რომელიც იცავს მოქალაქეებს უსასრულო ფინანსური ვალდებულებებისგან. თუმცა მისი გამოყენება საჭიროებს ზუსტ ცოდნას, დოკუმენტაციის შემოწმებას და იურიდიული სპეციალისტის ჩართულობას.

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე შეგახსენებთ: „ხანდაზმულობის ვადა არ ნიშნავს ვალის ავტომატურ გაუქმებას - საჭიროა შესაბამისი სამართლებრივი ქმედება, რომ თქვენი უფლება სრულად აღდგეს.“

არ დაელოდოთ პრობლემის გამწვავებას - მიმართეთ ადვოკატს დროულად.

პასუხი: კანონმდებლობით იპოთეკით დატვირთული ბინის შვილზე ჩუქება დასაშვებია, თუმცა მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ, რომ ქონებას გაჰყვება არსებული ფინანსური ვალდებულებაც და იპოთეკური ვალდებულების შესრულება კვლავ აუცილებელი იქნება.

შეკითხვა: სააღსრულებო ორგანომ დააყადაღა ჩემი საბანკო ანგარიშები და ხელფასიდან მიქვითავს 50%-ს, რის გამოც არ მრჩება საკმარისი თანხა თავის სარჩენად. ვარ მარტოხელა მშობელი, როგორ შეიძლება შევამცირო ჩამოსაჭრელი თანხის მოცულობა?

პასუხი: თუ თქვენ წინააღმდეგ მიიღეს დაუსწრებელი სასამართლო გადაწყვეტილება, მისი გასაჩივრება შესაძლებელია, თუ არსებობს ახალი გარემოებები ან არგუმენტები, რაც საჩივრის საფუძველი გახდება. აღსრულების ეტაპზე შეგიძლიათ მიმართოთ ეროვნულ აღსრულების ბიუროს შესაბამისი განცხადებით, სადაც ახსნით თქვენს ფინანსურ მდგომარეობას. აუცილებელია წარადგინოთ შესაბამისი მტკიცებულებები, თუმცა ამ შემთხვევაში საბოლოო გადაწყვეტილება დამოკიდებული იქნება კრედიტორის თანხმობაზე.

შეკითხვა: როგორ გავაუქმო რეგისტრაცია შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოებაზე, რომელიც დიდი ხანია არ ფუნქციონირებს?

პასუხი: შპს-ის გაუქმება ხდება მისი ლიკვიდაციის გზით, რაც გულისხმობს ქონების ინვენტარიზაციას, საგადასახადო დეკლარაციის წარდგენას, საბანკო ანგარიშების დახურვას და რეესტრში შესაბამისი განაცხადის შეტანას. შესაძლოა, დაგჭირდეთ იურისტის დახმარება, რადგან პროცესი საკმაოდ კომპლექსურია.

შეკითხვა: შვილმა გაყიდა მის სახელზე გაფორმებული ქონება და ახლა ახალი მფლობელი ბინიდან ითხოვს ჩემი მოხუცი მშობლების გამოსახლებას. რა სამართლებრივი შესაძლებლობები არსებობს?

პასუხი: როდესაც საკუთრება კანონის სრული დაცვით იყიდება, ახალი მესაკუთრის უფლებაა მოითხოვოს ქონების დაცლა. არსებული ვითარებიდან გამომდინარე, თქვენი მშობლების გამოსახლების პროცესი შესაძლოა გახანგრძლივდეს სასამართლო დავის გზით, თუმცა საბოლოო გადაწყვეტილება დიდი ალბათობით იქნება ახალი მესაკუთრის სასარგებლოდ.

შეკითხვა: ბანკში მაქვს აღებული ოვერდრაფტის ტიპის სესხი, რომელიც მხოლოდ პროცენტის გადახდით არ იფარება. როგორ გადავიდე ჩვეულებრივ საპენსიო სესხზე?

პასუხი: ოვერდრაფტის შემთხვევაში აუცილებელია სესხის ძირის სრულად დაფარვა. სანამ ძირი არ იქნება გადახდილი, პროცენტის გადახდა არ დასრულდება. შესაბამისად, საჭიროა სესხის სრული დაფარვა.

შეკითხვა: შევიძინე ბინა, რომელიც გაქირავებული იყო ხელშეკრულების გარეშე, მაგრამ ამჟამინდელი მცხოვრები უარს ამბობს გასვლაზე. როგორ მოვიქცე?

პასუხი: ამ შემთხვევაში, სამართლებრივი გამოსავალი არის სასამართლოსთვის მიმართვა ნივთის უკანონო მფლობელობის შეწყვეტისა და პირის გამოსახლების მიზნით.

შეკითხვა: პირი, რომელსაც ბანკის ვალდებულება აქვს, დაკავებულია და მისი ოჯახი ვერ ახერხებს სესხის გადახდას. რა სამართლებრივი შედეგები დადგება?

პასუხი: პირის დაკავება არ აუქმებს ფინანსურ ვალდებულებას. ბანკს შეუძლია გამოიყენოს არსებული სამართლებრივი მექანიზმები ვალდებულების იძულებითი აღსრულების მიზნით.

შეკითხვა: ყოფილი მეუღლე არ მაძლევს ბავშვის ნახვის საშუალებას, მიუხედავად იმისა, რომ ალიმენტს ვიხდი. როგორ მოვიქცე?

პასუხი: მშობელს არ აქვს უფლება ხელი შეუშალოს მეორე მშობელს ბავშვის ნახვაში. სასამართლოს გზით შეგიძლიათ მოითხოვოთ ბავშვის ნახვის გრაფიკის განსაზღვრა.

შეკითხვა: სამკვიდროს მიღების 6-თვიანი ვადა გამოვტოვე, როგორ მივიღო ქონება სასამართლოს გზით და რა თანხები დამჭირდება?

პასუხი: სამკვიდროს მიღების საკითხზე სასამართლო გადაწყვეტილების მისაღებად უნდა გადაიხადოთ სახელმწიფო ბაჟი 100 ლარის ოდენობით. იურიდიული მომსახურების ღირებულება კი ინდივიდუალურია.

შეკითხვა: იპოთეკით დატვირთული მიწის ნაკვეთით უზრუნველყოფილი სესხის გადაუხდელობის შემთხვევაში, შეუძლია თუ არა ბანკს სხვა ქონების გაყიდვა?

პასუხი: ეს დამოკიდებულია სესხის ხელშეკრულების პირობებზე. თუ ხელშეკრულებით გათვალისწინებულია, რომ პასუხისმგებლობა მხოლოდ იპოთეკით შემოიფარგლება, სხვა ქონება არ ექვემდებარება რეალიზაციას. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ბანკს ამის უფლება ექნება.

შეკითხვა: როგორ დავიმტკიცო წინაპრების მიტოვებული მიწის ნაკვეთი?

პასუხი: ამისათვის აუცილებელია კონკრეტული მტკიცებულებების, მათ შორის საკომლო ჩანაწერების, არსებობა და სხვა გარემოებების შეფასება. შესაძლებელია საქმის სასამართლოში განხილვაც.

შეკითხვა: ავტომობილზე არსებული სესხის გადაუხდელობის გამო საქმე გადაეცა სააღსრულებო ორგანოს, ვეღარ ვფარავ ვალდებულებას, როგორ მოვიქცე?

პასუხი: ამ შემთხვევაში კრედიტორთან მოლაპარაკების გზით უნდა სცადოთ ვალდებულების გადანაწილება, თუმცა კრედიტორს იურიდიულად არ ევალება თქვენს მოთხოვნაზე თანხმობა.

შეკითხვა: გარდაცვლილი პირის ავტომობილის მემკვიდრეობით გადაცემისთვის რა პროცედურები არსებობს?

პასუხი: გარდაცვალებიდან 6 თვეში მემკვიდრემ უნდა მიმართოს ნოტარიუსს სამკვიდროს მისაღებად. თუ ვადა გამოტოვებულია, საჭიროა სასამართლოს გზით ქონების ფაქტობრივი ფლობის დამტკიცება, რის შემდეგაც ნოტარიუსი გასცემს შესაბამის სამკვიდრო მოწმობას.

უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ნიშნავს ამ უფლების წარმოშობის შესახებ მონაცემთა აღრიცხვას შესაბამის რეესტრში, რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებით. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მომენტიდან მესაკუთრე უფლებამოსილია, განკარგოს (გაასხვისოს, იპოთეკით დატვირთოს და ა.შ.) უძრავი ნივთი.

მიწის ლეგალიზაცია არის მართლზომიერ მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ, აგრეთვე თვითნებურად დაკავებულ სახელმწიფო საკუთრების მიწაზე ფიზიკური, კერძო სამართლის იურიდიული პირების ან სხვა ორგანიზაციული წარმონაქმნების საკუთრების უფლების აღიარება.

მიწის ლეგალიზაციით დაინტერესებული პირი შეიძლება იყოს :

ა) ფიზიკურის პირი ან მისი სავარაუდო მემკვიდრე ან უფლებამონაცვლე, რომელიც მართლზომიერად ფლობს ან რომელმაც თვითნებურად დაიკავა სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია საცხოვრებელი სახლი ან არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა;

ბ)კერძო სამართლის იურიდიული პირი, რომელმაც მის საკუთრებაში ან მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთის მომიჯნავედ თვითნებურად დაიკავა მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებულია არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობა;

გ) კერძო სამართლის იურიდიული პირი ან კანონით გათვალისწინებული სხვა ორგანიზაციული წარმონაქმნი ან მისი უფლებამონაცვლე, რომელიც მართლზომიერად ფლობს სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთს მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობით ან მის გარეშე და რომელსაც ამ კანონით დადგენილი წესით სურს მასზე საკუთრების უფლების მოპოვება;

დ) ის ფიზიკური პირი ან კერძო სამართლის იურიდიული პირი ან სხვა ორგანიზაციული წარმონაქმნი, რომელმაც სახელმწიფო საკუთრების სასოფლო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთით მოსარგებლისაგან საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით შეიძინა/მოიპოვა ამ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ შენობა-ნაგებობაზე საკუთრების უფლება.

🔴 გთავაზობთ უძრავი ქონებასთან დაკავშირებულ საკითხებზე სრული იურიდიული მომსახურებას:

ბინისა და მიწის დაკანონება,

მიწის და სახლის დაკანონება,

მიწის გადაფორმება,

მიწის გაფორმება,

მიწის ლეგალიზება,

მიტაცებულ/მითვისებული და თქვენს მფლობელობაში არსებული, მაგრამ დაუკანონებელი უძრავი ქონების: აგარაკი, ნაკვეთი,ავტოფარეხი,სარდაფი,სხვენი, სახურავი და სხვა, დაკანონება,ლეგალიზაცია,შესყიდვა,პრივატიზაცია და თქვენს სახელზე საკუთრების უფლებით გაფორმება,

მიწის ნაკვეთის საზღვრებთან დაკავშირებული საკითხების მოწესრიგება,

წარმომადგენლობა და საქმისწარმოება საკუთრების უფლების აღიარების კომისიაში,

მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების განსაზღვრა.

დამატებითი ინფორმაციის მიღების მიზნით დაუკავშირდით საერთაშორისო საადვოკატო კომპანია ,,ნაკაშიძე&პარტნიორები/ Law Office Nakashidze&Partners''-ს.

ვუზრუნველვყობთ თქვენს დაცვას/წარმომადგენლობას: საქართველოსა და იტალიაში ყველა ინსტანციის სასამართლოში; ადმინისტრაციულ ორგანოებში,საელჩო,საკონსულო,იუსტიციის სახლში და სამინისტროებში; სამართლებრივი ურთიერთობის რეგულირებას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან;სტრასბურგის-ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში.

იპოთეკა არის უძრავ ნივთზე არსებული სანივთო უფლება. გირავნობისგან განსხვავებით, იპოთეკა წარმოიშობა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შედეგად- მესაკუთრისა და იპოთეკარის მიერ სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთების წარდგენით. საბუთებში აღინიშნება ნივთის მესაკუთრის, იპოთეკარის ვინაობა. ასევე სავარაუდო მოვალე მესამე პირი, უზრუნველყოფილი მოთხოვნის სიდიდე(ანუ არა იპოთეკით დატვირთული ნივთის ფასი, არამედ ნაკისრი ვალდებულების ღირებულება), სარგებელი და შესრულების ვადა.

არსებობს საგარანტიო და ჩვეულებრივი იპოთეკა.საგარანტიო იპოთეკა, როგორც წესი მიზნად ისახავს მოკლევადიანი სესხების უზრუნველყოფას და მოვალის იძულებას, რომ მან დროულად დააბრუნოს სესხი. მიუხედავად იმისა, იპოთეკა სწორად არის თუ არა რეგისტრირებული, იპოთეკარს ყოველთვის აქვს უფლება დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა.

ჩვეულებრივი იპოთეკის შემთხვევაში კი იპოთეკარის უფლებები საჯარო რეესტრის მონაცემებზეა დამოკიდებული და აუცილებელია სწორად იყოს რეგისტრირებული იპოთეკა, რომ მან დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა.

საგარანტიო იპოთეკისას საჯარო რეესტრში ზუსტად უნდა აღინიშნოს , რომ მოცემული იპოთეკა არის საგარანტიო. წინააღმდეგ შემთხვევაში იპოთეკა არ მიიჩნევა საგარანტიო იპოთეკად, თუმცა ეს უკანასკნელი იშვიათად გამოიყენება.

უძრავი ნივთი შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით. რიგითობას განსაზღვრავს იპოთეკით დატვირთვის დრო.

დამატებითი ინფორმაციის მიღების მიზნით დაუკავშირდით საერთაშორისო საადვოკატო კომპანია ,,ნაკაშიძე&პარტნიორები/ Law Office Nakashidze&Partners''-ს.

ვუზრუნველვყობთ თქვენს დაცვას/წარმომადგენლობას: საქართველოსა და იტალიაში ყველა ინსტანციის სასამართლოში; ადმინისტრაციულ ორგანოებში,საელჩო,საკონსულო,იუსტიციის სახლში და სამინისტროებში; სამართლებრივი ურთიერთობის რეგულირებას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან;სტრასბურგის-ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 294-ე მუხლის IV პუნქტის მიხედვით, იპოთეკით დატვირთულ ნივთზე დაუშვებელია გასხვისების აკრძალვა. უფრო მარტივად,რომ ვთქვათ, პრაქტიკაში, როდესაც ბანკი იპოთეკური სესხის აღებისას ხელშეკრულებაში გვაპარებს და ზეპირსიტყვიერად გვაფრთხილებს,რომ იპოთეკით დატვირთული ქონების გასხვისების უფლება არ გვაქვს, გვეკრძალება ან შეზღუდული გვაქვს ეს არაკანონიერია.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 294-ე მუხლის IV პუნქტის მიხედვით თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, შეთანხმება, რომლითაც მესაკუთრე კრედიტორის წინაშე იღებს ვალდებულებას, არ გაასხვისოს, არ ისარგებლოს ან სხვანაირად არ დატვირთოს უძრავი ნივთი, ბათილია. ასეთი გარიგებების ნამდვილობა მესამე პირთათვის არ შეიძლება დამოკიდებული იყოს კრედიტორების თანხმობაზე.

იპოთეკის ხელშეკრულების საფუძველზე დაუშვებელია ნივთის ბრუნვაუნარიანობის შეზღუდვა. ამით,ერთი მხრივ, დაცულია მესაკუთრის ინტერესი და,მეორე მხრივ, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა.შემძენს არ სჭირდება იმაზე ფიქრი,აქვს თუ არა მესაკუთრეს ნივთის გასხვისების უფლება,იპოთეკის ხელშეკრულების მიხედვით.

294 IV მუხლის დარღვევით მიღწეული შეთანხმება ბათილია. გამორიცხულია,აგრეთვე,ნივთის დატვირთვის,გასხვისების ან სარგებლობის შემთხვევაში ზიანის ანაზღაურების ან პირგასამტეხლოს გადახდის მოთხოვნა.

ხელშეკრულებაში ასეთი ჩანაწერის არსებობის შემთხვევაში,მისი დანარჩენი ნაწილი ნამდვილი რჩება,თუმცა,თუ რეესტრისათვის წარდგენილი განცხადება შეიცავს ამ დებულებას და მხარეები არ აპირებენ მის ამოღებას,მაშინ რეესტრმა მთლიანად განცხადების რეგისტრაციაზე უნდა თქვას უარი,რადგან რეესტრის სამსახურს არ შეუძლია განცხადების ნაწილობრივი რეგისტრაცია ან რეესტრში ისეთი დათქმის დაფიქსირება,რომელიც მის ჩანაწერს არასწორად აქცევდა.

დამატებითი ინფორმაციის მიღების მიზნით დაუკავშირდით საერთაშორისო საადვოკატო კომპანია ,,ნაკაშიძე&პარტნიორები/ Law Office Nakashidze&Partners''-ს.

ვუზრუნველვყობთ თქვენს დაცვას/წარმომადგენლობას: საქართველოსა და იტალიაში ყველა ინსტანციის სასამართლოში; ადმინისტრაციულ ორგანოებში,საელჩო,საკონსულო,იუსტიციის სახლში და სამინისტროებში; სამართლებრივი ურთიერთობის რეგულირებას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან;სტრასბურგის-ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში.

იპოთეკა არის მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალება, რომელიც კრედიტორს იმის გარანტიას აძლევს, რომ ის დაიკმაყოფილებს თავის მოთხოვნას. უნდა აღინიშნოს, რომ გირავნობა გამოიყენება მხოლოდ მოძრავ ნივთებზე, იპოთეკა კი უძრავი ქონების შემთხვევაშია სახეზე.

იპოთეკა არის აქცესორული უფლება, რაც გულისხმობს იმას, რომ აუცილებელია არსებობდეს რაიმე ძირი ხელშეკრულება, რაზეც იქნება დაკავშირებული იპოთეკის ხელშეკრულება.

მაგალითისთვის გამოდგება სესხის ხელშეკრულება. ასეთ დროს, მსესხებელი სესხულობს გამსესხებლისგან, ამ უკანასკნელს კი სურს, ჰქონდეს იმის გარანტია, რომ მისი მოთხოვნა შესრულდება. თუ მსესხებელი თანხას არ დააბრუნებს, მაგრამ მხარეებს შორის არსებობს იპოთეკაზე შეთანხმება, გამსესხებელს შეუძლია იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების რეალიზაციით ანუ გაყიდვით მიიღოს ის თანხა, რაც მსესხებელს უნდა დაებრუნებინა.

იპოთეკა სამართლებრივი ძალის მქონე მხოლოდ იმ შემთხვევაშია, თუ რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში. მხარეებმა, შეიძლება, მოითხოვონ იპოთეკის მოწმობის გაცემაც. ეს არის სამართლებრივი დოკუმენტი რისი საშუალებითაც კრედიტორი მოვალეს მოსთხოვს იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების შესრულებას ან იპოთეკის საგნით თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას.

იპოთეკის ფარგლების დადგენა შესაძლებელია მხარეთა შეთანხმებით. ეს გულისხმობს იმას, რომ ხელშეკრულებაში შეიძლება ჩაიწეროს კონკრეტულად ის უძრავი ქონება, რომელიც იტვირთება იპოთეკით, თუმცა, საკმაოდ ხშირია ისეთი შემთხვევები, როდესაც ხელშეკრულებაში აღნიშნულია, რომ მოთხოვნის დაკმაყოფილება შესაძლებელია მოვალის საკუთრებაში არსებული ნებისმიერი ქონებით. აქედან გამომდინარე, განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, ხელშეკრულების ხელმოწერამდე, მხარე ყურადღებით გაეცნოს არა მხოლოდ მის ზოგად შინაარსს, არამედ კონკრეტულად იპოთეკასთან დაკავშირებულ პუნქტებს.

დამატებითი ინფორმაციის მიღების მიზნით დაუკავშირდით საერთაშორისო საადვოკატო კომპანია ,,ნაკაშიძე&პარტნიორები/ Law Office Nakashidze&Partners''-ს.

ვუზრუნველვყობთ თქვენს დაცვას/წარმომადგენლობას: საქართველოსა და იტალიაში ყველა ინსტანციის სასამართლოში; ადმინისტრაციულ ორგანოებში,საელჩო,საკონსულო,იუსტიციის სახლში და სამინისტროებში; სამართლებრივი ურთიერთობის რეგულირებას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან;სტრასბურგის-ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი მუხლი 10. გირავნობის ხელშეკრულების შინაარსი და ფორმა

გირავნობის წერილობით ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს პუნქტებს, რომლებიც ითვალისწინებს გირავნობის სახეობას, გირაოთი უზრუნველყოფილი მოთხოვნილების შესრულების არსს, მის ოდენობას და შესრულების ვადას, დაგირავებული ქონების აღწერას და ღირებულების (შეფასებას), მის ადგილმდებარეობას, აგრეთვე ნებისმიერ სხვა პუნქტებს, რომლებზეც მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ ერთ-ერთი მხარის განცხადებით.

გირავნობის ხელშეკრულება ექვემდებარება სანოტარო წესით დამოწმებას, თუ ძირითადი ხელშეკრულება ან მხარეთა შეთანხმება დამოწმებულია ნოტარიულად.

გირავნობის შესახებ პირობა შეიძლება შევიდეს იმ ხელშეკრულებაში, რომლითაც წარმოიშობა ვალდებულების გირავნობით უზრუნველყოფა. ასეთი ხელშეკრულება უნდა დაიდოს გირავნობის შესახებ ხელშეკრულებისათვის დადგენილი ფორმით.

გირავნობის ხელშეკრულების ფორმა განისაზღვრება ხელშეკრულების დადების ადგილას მოქმედი კანონმდებლობით. საქართველოს რესპუბლიკის ფარგლებს გარეთ დადებული გირავნობის ხელშეკრულება ბათილად ვერ იქნება ცნობილი ფორმის დაუცველობის გამო, თუ ის არ ეწინააღმდეგება საქართველოს რესპუბლიკის კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს.

საქართველოს რესპუბლიკაში რეგისტრირებული და მის ტერიტორიაზე განლაგებული შენობების, ნაგებობების, საწარმოების, მიწის ნაკვეთების და სხვა უძრავი ქონების, აგრეთვე რკინიგზის მოძრავი შემადგენლობის, სამოქალაქო ავიაციის, საზღვაო გემების გირავნობის შესახებ ხელშეკრულებების ფორმა, მიუხედავად მათი დადების ადგილისა, განისაზღვრება საქართველოს რესპუბლიკის კანონმდებლობით.

გირავნობის ხელშეკრულების მხარეთა უფლებები და მოვალეობები, თუ საერთაშორისო შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი, განისაზღვრება იმ ქვეყნის კანონმდებლობით, სადაც დაფუძნებულია დამგირავებელი, ან სადაც ცხოვრობს ან აქვს ძირითადი საქმიანობის ადგილი.

დამატებითი ინფორმაციის მიღების მიზნით დაუკავშირდით საერთაშორისო საადვოკატო კომპანია ,,ნაკაშიძე&პარტნიორები/ Law Office Nakashidze&Partners''-ს.

ვუზრუნველვყობთ თქვენს დაცვას/წარმომადგენლობას: საქართველოსა და იტალიაში ყველა ინსტანციის სასამართლოში; ადმინისტრაციულ ორგანოებში,საელჩო,საკონსულო,იუსტიციის სახლში და სამინისტროებში; სამართლებრივი ურთიერთობის რეგულირებას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან;სტრასბურგის-ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში.

ნივთები იყოფა მოძრავ და უძრავ ნივთებად. როდესაც სესხის ან რაიმე სხვა მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად უძრავი ქონება გამოიყენება, ამ შემთხვევაში იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დაიდოს, ხოლო, თუ ვალდებულების უზრუნველყოფა ხდება მოძრავი ნივთით, მაშინ – გირავნობის ხელშეკრულება.

უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული) მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან საკუთრებაში გადაცემით (იპოთეკა). იპოთეკა შეიძლება ასევე გამოყენებულ იქნეს სამომავლო ან პირობით მოთხოვნასთან დაკავშირებით, თუ იპოთეკის დადგენის მომენტისათვის შესაძლებელია ამ მოთხოვნის განსაზღვრა.

იპოთეკა უძრავ ნივთზე არსებული სანივთო უფლებაა. გირავნობისგან განსხვავებით, იპოთეკა წარმოიშობა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შედეგად: მესაკუთრისა და იპოთეკარის მიერ სანოტარო წესით დამოწმებული საბუთების წარდგენით ხდება რეგისტრაცია. საბუთებში აღინიშნება ნივთის მესაკუთრის, იპოთეკარის ვინაობა. ასევე სავარაუდო მოვალე მესამე პირი, უზრუნველყოფილი მოთხოვნის სიდიდე(ანუ არა იპოთეკით დატვირთული ნივთის ფასი, არამედ ნაკისრი ვალდებულების ღირებულება), სარგებელი და შესრულების ვადა.

არსებობს საგარანტიო და ჩვეულებრივი იპოთეკა.

ჩვეულებრივი იპოთეკის დროს, იპოთეკარის უფლებები საჯარო რეესტრის მონაცემებზეა დამოკიდებული და აუცილებელია სწორად იყოს რეგისტრირებული იპოთეკა, რომ მან დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა.

საგარანტიო კი,როგორც წესი მიზნად ისახავს მოკლევადიანი სესხების უზრუნველყოფას და მოვალის იძულებას, რომ მან დროულად დააბრუნოს სესხი. მიუხედავად იმისა, იპოთეკა სწორად არის თუ არა რეგისტრირებული, იპოთეკარს ყოველთვის აქვს უფლება დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა.

მთავარი განმასხვავებელი საგარანტიო და ჩვეულებრივ იპოთეკებს შორის არის ის,რომ ჩვეულებრივი იპოთეკისგან განსხვავებით მნიშვნელობა ენიჭება მოთხვნის არსებობას და მის ნამდვილობას და არა რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში. ამასთანავე, საგარანტიო იპოთეკისას საჯარო რეესტრში ზუსტად უნდა აღინიშნოს , რომ მოცემული იპოთეკა არის საგარანტიო. უძრავი ნივთი შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით. რიგითობას განსაზღვრავს იპოთეკით დატვირთვის დრო.

დამატებითი ინფორმაციის მიღების მიზნით დაუკავშირდით საერთაშორისო საადვოკატო კომპანია ,,ნაკაშიძე&პარტნიორები/ Law Office Nakashidze&Partners''-ს.

ვუზრუნველვყობთ თქვენს დაცვას/წარმომადგენლობას: საქართველოსა და იტალიაში ყველა ინსტანციის სასამართლოში; ადმინისტრაციულ ორგანოებში,საელჩო,საკონსულო,იუსტიციის სახლში და სამინისტროებში; სამართლებრივი ურთიერთობის რეგულირებას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან;სტრასბურგის- ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში;