უძრავი ქონების სამართალში ერთ-ერთი ყველაზე კრიტიკული, თუმცა ხშირად დაუფასებელი საკითხია საკადასტრო კოდი. სწორედ ამ ელემენტზეა დამოკიდებული, იქნება თუ არა თქვენი ქონება სამართლებრივად დაცული, სწორად რეგისტრირებული და დაცული ნებისმიერი დავისგან.

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე, საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძე და პარტნიორების“ დამფუძნებელი და მმართველი პარტნიორი, წარმოადგენს ერთ-ერთ წამყვან იურისტს საქართველოში, რომელიც სპეციალიზებულია:

✔სამშენებლო და არქიტექტურულ სამართალში

✔ უძრავი ქონების სამართალში

✔ საკადასტრო კოდის პრობლემებში და გადაფარვის (overlap) დავებში

✔ საჯარო რეესტრთან სამართლებრივ დავებში

✔ საკუთრებისა და მემკვიდრეობის დავებში

✔ საერთაშორისო კლიენტების სამართლებრივ მომსახურებაში (საქართველო - იტალია: რომი, ბარი)

მისი პრაქტიკა ეფუძნება ერთ მთავარ პრინციპს: ქონების სამართლებრივი უსაფრთხოება იწყება სწორი იდენტიფიკაციით

პრაქტიკაში არაერთხელ დადასტურებულა, რომ: საკადასტრო კოდის ერთი შეხედვით მცირე შეცდომაც კი შეიძლება გახდეს

ქონების დაკარგვის, გარიგების ბათილობის ან მრავალწლიანი სასამართლო დავის მიზეზი.

რა არის საკადასტრო კოდი ?

საკადასტრო კოდი არის უძრავი ქონების უნიკალური იდენტიფიკატორი, რომელიც ენიჭება მას საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისას და უზრუნველყოფს მის ერთმნიშვნელოვან იდენტიფიკაციას.

იგი არ არის უბრალოდ ნომერი იგი არის ქონების იურიდიული იდენტობა საკადასტრო კოდი უკავშირდება:

უძრავი ნივთის იდენტიფიკაციას

საკუთრების უფლებას

საჯარო რეესტრის ჩანაწერს

სამართლებრივ უსაფრთხოებას

პრინციპი: ერთი ქონება = ერთი უნიკალური საკადასტრო კოდი

რატომ არის საკადასტრო კოდი გადამწყვეტი?

უძრავი ქონების სამართალში საკადასტრო კოდის გარეშე პრაქტიკულად შეუძლებელია:

✔ ბინის ყიდვა ან გაყიდვა

✔ ქონების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში

✔ იპოთეკის ან გირავნობის გაფორმება

✔ საკუთრების უფლების დაცვა სასამართლოში

ქონება სამართლებრივად იდენტიფიცირდება მხოლოდ საკადასტრო კოდით?

არა მისამართით

სამართლებრივი საფუძველი საქართველოს კანონმდებლობით: სამოქალაქო კოდექსის

მუხლი 183 საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე წარმოიშობა მისი რეგისტრაციით.

მუხლი 311 უძრავ ნივთზე უფლების გადაცემა ხდება რეგისტრაციის გზით

თუ საკადასტრო კოდი არასწორია რეგისტრაციაც არასწორია და შესაბამისად საკუთრების უფლება საფრთხეშია

საკადასტრო კოდის ყველაზე გავრცელებული პრობლემები

1. გადაფარვა (Overlap) ორი ან მეტი ნაკვეთის საზღვრები ერთმანეთს ემთხვევა

შედეგი:

რეგისტრაციის შეჩერება

დავა მეზობელთან

სასამართლო პროცესი

2. რეალობასთან შეუსაბამობა , ფართობი არ ემთხვევა, საზღვრები არასწორად არის განსაზღვრული და იწვევს: ქონებრივ კონფლიქტებს, ქონებრივ დავებს, მეზობელთან დავებს

3. არასწორი საკადასტრო კოდით გაფორმებული გარიგება ყველაზე მაღალი რისკის შემთხვევაა შედეგი: ხელშეკრულების ბათილობა, ქონების დაკარგვის საფრთხე

საქართველოს სასამართლო პრაქტიკა ცხადყოფს, რომ: ქონების იდენტიფიკაცია არის დავის გადაწყვეტის მთავარი ელემენტი სასამართლო ამოწმებს: საკადასტრო კოდის სისწორეს, რეესტრის მონაცემებს, აზომვით ნახაზს, ფაქტობრივ მდგომარეობას

თუ ქონება არ არის სწორად იდენტიფიცირებული, საკუთრების დაცვა შეუძლებელია

ევროპულ სამართალში და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრაქტიკაში მოქმედებს პრინციპი: იდენტიფიკაციის სიზუსტე = საკუთრების დაცვის გარანტია

ეს ნიშნავს:

✔ სახელმწიფო ვალდებულია უზრუნველყოს რეესტრის სანდოობა

✔ ქონების იდენტიფიკაცია უნდა იყოს ზუსტი და სანდო

ქონების შეძენამდე აუცილებლად გადაამოწმეთ:

✔ საკადასტრო კოდი

✔ საჯარო რეესტრის ამონაწერი

✔ აზომვითი ნახაზი

მიმართეთ ადვოკატს, თუ: მონაცემები არ ემთხვევა, არსებობს გადაფარვის ეჭვი, ქონება სადავოა.

შესაძლებელია ქონების ყიდვა საკადასტრო კოდის გარეშე?

პრაქტიკულად – არა

რა არის ყველაზე დიდი რისკი?

არასწორი იდენტიფიკაცია

შეიძლება საკადასტრო კოდის გასაჩივრება?

დიახ, სასამართლოში ან ადმინისტრაციულად

საკადასტრო კოდი არ არის მხოლოდ ტექნიკური დეტალი. იგი წარმოადგენს: საკუთრების სამართლებრივი იდენტობის საფუძველს გარიგების უსაფრთხოების მთავარ გარანტიას

✔ სწორი კოდი → დაცული ქონება

❗ არასწორი კოდი → დავა, ზარალი და სამართლებრივი პრობლემები

თუ გჭირდებათ საკადასტრო კოდის შემოწმება, უძრავი ქონების სამართლებრივი ანალიზი, საჯარო რეესტრთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტა ან ქონების უსაფრთხო შეძენა, საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძე და პარტნიორები“ გთავაზობთ სრულ, სანდო და შედეგზე ორიენტირებულ იურიდიულ მომსახურებას.

ნათია ნაკაშიძე არის გამოცდილი და მაღალკვალიფიციური ადვოკატი, რომელიც წარმატებით მუშაობს როგორც საქართველოში, ასევე საერთაშორისო დონეზე (იტალია – რომი, ბარი) და უზრუნველყოფს კლიენტების ინტერესების ეფექტურ დაცვას.

📍საქართველო | თბილისი | იტალია| რომი | ბარი
🌐 www.iuristi.com

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე 2013 წლიდან აქტიურად საქმიანობს იურიდიულ სფეროში და წარმოადგენს ერთ-ერთ გამოცდილ, ძლიერ და მაღალკვალიფიციურ იურისტს საქართველოში. იგი არის საადვოკატო ბიურო „Nakashidze & Partners“-ის დამფუძნებელი, მმართველი პარტნიორი და დირექტორი, ხოლო 2023 წლიდან ხელმძღვანელობს ბიუროს იტალიის რესპუბლიკაში არსებულ ფილიალს. ნათია ნაკაშიძე საქმიანობს სამართლის ყველა მიმართულებით და განსაკუთრებით აქტიურად მუშაობს როგორც ემიგრანტების ადვოკატი, ეხმარება საზღვარგარეთ მცხოვრებ ქართველებს და მათ ოჯახებს საქართველოში წარმოშობილი სამართლებრივი საკითხების გადაწყვეტაში.

მისი პრაქტიკა ეფუძნება დოქტრინალურ ანალიზს, სასამართლო პრაქტიკას და საერთაშორისო სტანდარტებს, რაც აყალიბებს მას, როგორც ექსპერტ იურისტსა და საერთაშორისო არბიტრს, რომელიც ორიენტირებულია რთული საქმეების ეფექტურად გადაწყვეტაზე და კლიენტის ინტერესების მაქსიმალურ დაცვაზე.

საადვოკატო ბიურო ნაკაშიძე და პარტნიორები კლიენტებს ემსახურება საქართველოში თბილისში, ასევე იტალიაში რომსა და ბარში, რაც განსაკუთრებულ მნიშვნელობას იძენს იმ პირებისთვის, რომლებიც ცხოვრობენ საზღვარგარეთ, თუმცა ქონებრივი ან სამართლებრივი ინტერესები აქვთ საქართველოში.

ბინის გირავნობა საქართველოში ერთ-ერთი ყველაზე ხშირად გამოყენებული სამართლებრივი ინსტიტუტია, თუმცა სწორედ ამ სფეროში ხდება პრაქტიკაში ყველაზე მძიმე შეცდომებიც. ადამიანების დიდი ნაწილი ბინის დაგირავებას აღიქვამს როგორც ჩვეულებრივ ფინანსურ ოპერაციას, მაშინ როდესაც სამართლებრივად საქმე გვაქვს არა მხოლოდ სესხთან, არამედ ნივთობრივ უფლებასთან, საჯარო რეესტრის ჩანაწერთან, პრიორიტეტის სისტემასთან, შესაძლო მესამე პირის უფლებებთან და, ზოგიერთ შემთხვევაში, ისეთი გარიგების შეფასებასთანაც, რომელიც ფორმალურად ნასყიდობაა, მაგრამ რეალურად სესხისა და უზრუნველყოფის ურთიერთობას ფარავს. ამიტომ ბინის გირავნობა არ არის მხოლოდ ფულის მიღების საშუალება ის არის მაღალი რისკის სამართლებრივი კონსტრუქცია, რომლის არასწორმა გაფორმებამ შეიძლება გამოიწვიოს ბინის დაკარგვა, აღსრულება, მრავალწლიანი დავა ან გარიგების ბათილობა.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი იპოთეკას არეგულირებს, როგორც მოთხოვნის უზრუნველყოფის სანივთო საშუალებას. კოდექსის 286-ე მუხლის მიხედვით, უძრავი ნივთი შეიძლება დაიტვირთოს ისე, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით. ამავე კოდექსის 289-ე მუხლი განსაზღვრავს, რომ იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან, ხოლო 301-ე მუხლი ადგენს, რომ თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. სწორედ ამ სამ ნორმაში ჩანს იპოთეკის არსი: ერთი მხრივ, მესაკუთრე ინარჩუნებს საკუთრებას, მაგრამ, მეორე მხრივ, კრედიტორი იძენს ძლიერ სანივთო ბერკეტს, რომელიც ვალის შეუსრულებლობისას რეალურ ეკონომიკურ შედეგს წარმოშობს.

დოქტრინალურად იპოთეკის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი თავისებურება მისი ორმაგი ბუნებაა. იგი ერთდროულად უკავშირდება ვალდებულებით ურთიერთობასაც და ნივთობრივ სამართალსაც. სწორედ ამიტომ, პრაქტიკაში ხშირად გვხვდება მცდარი მოლოდინი, თითქოს სესხის ხელშეკრულების არსებობა ან არარსებობა ავტომატურად წყვეტს იპოთეკის ბედს. სინამდვილეში, იპოთეკის არსებობას განსაზღვრავს არა მხოლოდ ძირითადი მოთხოვნის შინაარსი, არამედ მისი რეგისტრაციული გამოხატულება და ის, თუ როგორია მხარეთა რეალური სამართლებრივი ნება. ამაშია იპოთეკური დავების სირთულეც: მოსამართლეს ხშირად უწევს არა მხოლოდ ხელშეკრულების სიტყვასიტყვით წაკითხვა, არამედ იმის დადგენა, თუ რეალურად რას ფარავდა კონკრეტული გარიგება ნამდვილ ნასყიდობას, იპოთეკურ უზრუნველყოფას, თუ სხვა, თვალთმაქცურ კონსტრუქციას. ასეთ შემთხვევებში განსაკუთრებულ როლს თამაშობს სამოქალაქო კოდექსის 54-ე, 55-ე და 56-ე მუხლები, რომლებიც ეხება მართლსაწინააღმდეგო ან ამორალურ გარიგებას, გავლენის ბოროტად გამოყენებას და მოჩვენებით ან თვალთმაქცურ გარიგებებს.

საჯარო რეესტრი იპოთეკურ ურთიერთობებში არა ტექნიკური, არამედ არსებითი სამართლებრივი მნიშვნელობის მატარებელია. იპოთეკის რეგისტრაცია ქმნის არა მხოლოდ არსებობის, არამედ პრიორიტეტის საკითხსაც. პრაქტიკაში ეს იმას ნიშნავს, რომ ერთი და იმავე ქონებაზე რამდენიმე დატვირთვის არსებობისას გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს იმას, ვინ რომელი უფლება პირველად დაარეგისტრირა. სწორედ ამიტომ, იპოთეკურ დავებში ძალიან ხშირად დავის საგანია არა მხოლოდ ხელშეკრულება, არამედ რეესტრის ჩანაწერის სისწორე, მისი შინაარსი, რეგისტრაციის საფუძველი და რეგისტრაციის მომენტი. უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკაში მკაფიოდ იკვეთება მიდგომა, რომ საჯარო რეესტრის მონაცემები სარგებლობს ნდობის პრეზუმფციით, თუმცა ეს პრეზუმფცია არ არის აბსოლუტური: თუ დადგინდება, რომ ჩანაწერი ემყარებოდა კანონდარღვევით ან არაკეთილსინდისიერად შედგენილ გარიგებას, შესაძლებელია თვითონ ჩანაწერისა და მის უკან მდგომი უფლების გასაჩივრება. ამიტომ ბინის გირავნობასთან დაკავშირებულ თითოეულ საქმეში პირველი ნაბიჯი უნდა იყოს არა მხოლოდ ხელშეკრულების, არამედ რეესტრის სრული და კრიტიკული შემოწმება.

განსაკუთრებით სერიოზული პრობლემები ჩნდება მაშინ, როდესაც ბინაზე არსებობს მესამე პირის სარგებლობის უფლება. სარგებლობის უფლება, მათ შორის უზუფრუქტის მსგავსი კონსტრუქციები, ქართულ სამართალში დამოუკიდებელ ნივთობრივ უფლებას წარმოადგენს. პრაქტიკულად ეს ნიშნავს, რომ ბინის მესაკუთრეობა და ბინით სარგებლობა შეიძლება სხვადასხვა სუბიექტს ეკუთვნოდეს. ასეთ ვითარებაში იპოთეკა ფორმალურად შეიძლება სრულიად კანონიერად არსებობდეს, მაგრამ მისი რეალიზაცია მნიშვნელოვნად გართულდეს. კრედიტორი შეიძლება აღმოჩნდეს მდგომარეობაში, როდესაც მას აქვს ძლიერი სანივთო უფლება ქონებაზე, თუმცა ქონების ეკონომიკური ღირებულება მკვეთრად კლებულობს, რადგან მესამე პირს აქვს მასზე სარგებლობის რეგისტრირებული უფლება. სწორედ ამიტომ, ბინის დაგირავებისას არა მხოლოდ მესაკუთრეობის, არამედ ყველანაირი რეგისტრირებული შეზღუდული სანივთო უფლების შემოწმება აუცილებელია. წინააღმდეგ შემთხვევაში, იპოთეკა შესაძლოა დარჩეს ფორმალურად მოქმედ ინსტრუმენტად, მაგრამ პრაქტიკულად ვერ უზრუნველყოს კრედიტორის ეფექტიანი დაკმაყოფილება. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ბიზნეს სამართალშიც, როდესაც უძრავი ქონება გამოიყენება როგორც საკრედიტო რესურსის მოზიდვის საშუალება და აქტივის ეკონომიკური ფუნქცია გადამწყვეტია.

ქართულ პრაქტიკაში ერთ-ერთი ყველაზე პრობლემური და ხშირად სადავო კონსტრუქციაა „ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით“. სამოქალაქო კოდექსის 509-ე მუხლის მიხედვით, თუ გამყიდველს ნასყიდობის ხელშეკრულებით აქვს გამოსყიდვის უფლება, ამ უფლების განხორციელება დამოკიდებულია გამყიდველის ნებაზე. უზენაესი სასამართლოს საქმეში №ას-876-834-2013 პირდაპირ არის განმარტებული, რომ გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება განსხვავდება ჩვეულებრივი ნასყიდობისაგან და იგი იძლევა დადგენილ ვადაში ქონების გამოსყიდვის შესაძლებლობას; ამავე გადაწყვეტილებაში სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს იმაზე, რომ ასეთი ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნების განსაზღვრისას მხოლოდ ის ფაქტი, თუ რაში გამოიყენა გამყიდველმა მიღებული თანხა, გადამწყვეტი არ არის. ამავე დროს, უფრო ახალი პრაქტიკა, მათ შორის საქმეები №ას-1090-2021 და №ას-1333-2022, აჩვენებს, რომ სასამართლო ამგვარ დავებში ამოწმებს, ხომ არ იყო გარიგება სინამდვილეში სესხისა და იპოთეკის ურთიერთობა, რომელიც გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ფორმით დაიფარა. საქმის №ას-1333-2022 ტექსტში პირდაპირაა დასმული კითხვა, ხომ არ დაიფარა სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებით იპოთეკით უზრუნველყოფილი სასესხო გარიგება სსკ-ის 56.2 მუხლის მნიშვნელობით. სწორედ აქ ჩანს, რომ ქართული სასამართლო პრაქტიკა ფორმის მიღმა რეალურ ეკონომიკურ შინაარსს ეძებს.

ეს თემა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმიტომ, რომ პრაქტიკაში მოქალაქეები ხშირად ხელს აწერენ არა კლასიკურ იპოთეკას, არამედ ფორმალურად ნასყიდობას გამოსყიდვის უფლებით, იმ მოლოდინით, რომ საქმე „უბრალო სესხს“ ეხება. სწორედ ასეთ დროს არის ყველაზე მაღალი ბინის დაკარგვის რისკი. თუ ვადა გავიდა და გამოსყიდვა არ განხორციელდა, რეესტრში საკუთრება შეიძლება საბოლოოდ გადავიდეს მეორე მხარეზე. ამ კონტექსტში უზენაესი სასამართლოს მიდგომა ორმაგია: ერთი მხრივ, იგი აღიარებს, რომ გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობა თავისთავად დამოუკიდებელი და კანონიერი ინსტიტუტია; მეორე მხრივ, როდესაც მხარე ამტკიცებს, რომ ნასყიდობის ფორმა სინამდვილეში სასესხო ურთიერთობის დასაფარად გამოიყენეს, სასამართლო ამოწმებს, ხომ არ გვაქვს საქმე თვალთმაქცურ გარიგებასთან. სწორედ აქ ერთვება სამოქალაქო კოდექსის 54-ე, 55-ე და 56-ე მუხლები. ამიტომ, პრაქტიკული თვალსაზრისით, ყველაზე მნიშვნელოვანი კითხვა ასეთია: გაფორმდა ნამდვილი ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით, თუ გარეგნული ფორმით დაიფარა სესხი და იპოთეკა. ამ კითხვაზე პასუხი ხშირად წყვეტს, დაკარგავს თუ არა პირი ბინას.

ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში იპოთეკარის უფლება მოითხოვოს ქონების რეალიზაცია კანონით პირდაპირ არის დადგენილი. თუმცა სამართლებრივი პრობლემა მხოლოდ ამ უფლების არსებობა არ არის. პრაქტიკაში უმთავრესი კითხვებია: რამდენად სამართლიანად მიმდინარეობს აღსრულება, რამდენად რეალურ საბაზრო ფასად იყიდება ქონება, ეძლევა თუ არა მოვალეს ადეკვატური შესაძლებლობა დაიცვას თავი, და ხომ არ იწვევს აღსრულება საკუთრების უფლებაში არაპროპორციულ ჩარევას. ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრაქტიკა ამ მიმართულებით განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. საქმეში Rousk v. Sweden სასამართლომ დაადგინა, რომ საჯარო აუქციონზე საცხოვრებელი სახლის გაყიდვა და შემდგომი გამოსახლება გარემოებათა ერთობლიობაში არღვევდა როგორც საკუთრების მშვიდობიანი სარგებლობის უფლებას, ისე საცხოვრებლის პატივისცემის უფლებას. საქმეში Vaskrsić v. Slovenia ევროპულმა სასამართლომ ასევე დაადგინა პირველი დამატებითი ოქმის 1-ლი მუხლის დარღვევა, როდესაც განმცხადებლის სახლი საჯარო აუქციონზე გაიყიდა. ამ პრაქტიკიდან გამოდის, რომ საკუთრების დაკარგვის სამართლებრივი მექანიზმი მხოლოდ ფორმალურად კანონიერად არსებობა არ კმარა აუცილებელია პროპორციულობისა და სამართლიანი ბალანსის დაცვაც.

ბიზნეს სამართლის ჭრილში იპოთეკა კიდევ უფრო რთულ ფუნქციას იძენს. ბიზნეს სუბიექტებისთვის უძრავი ქონება ხშირად არა მხოლოდ საცხოვრებელი, არამედ კომერციული აქტივი, ოპერაციული რესურსი ან საკრედიტო უზრუნველყოფის მთავარი საშუალებაა. ამიტომ ბინის ან სხვა უძრავი აქტივის იპოთეკით დატვირთვა ბიზნესისთვის შეიძლება იყოს განვითარების ბერკეტი, მაგრამ არასწორად შედგენილი უზრუნველყოფის სქემა შეიძლება გადაიქცეს ბიზნესის კოლაფსის მიზეზად. აქ განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რომ ხელშეკრულებაში მკაფიოდ იყოს განსაზღვრული უზრუნველყოფილი მოთხოვნის მოცულობა, ვადები, მოვალისა და კრედიტორის უფლებები, რეალიზაციის წესი, დამატებითი სანქციები და მესამე პირების უფლებრივი მდგომარეობა. ბიზნეს პრაქტიკაში იპოთეკა აღარ არის მხოლოდ სამოქალაქო ურთიერთობა ორ ფიზიკურ პირს შორის იგი ხდება კორპორაციული რისკის, ფინანსური დისციპლინის და აქტივების დაცვის საკითხიც. სწორედ ამიტომ, ბიზნეს იპოთეკაზე მუშაობისას აუცილებელია არა მარტო სამოქალაქო კოდექსის ტექსტის, არამედ კომერციული მიზნისა და რისკების გათვალისწინება.

პრაქტიკული კუთხით, ბინის გირავნობასთან დაკავშირებულ საქმეებში ყველაზე ხშირი კითხვები ასეთია.

რა არის პირველი, რაც უნდა შევამოწმო?

პასუხი არის: საჯარო რეესტრის ამონაწერი, მესაკუთრეობა, რეგისტრირებული დატვირთვები და მესამე პირის უფლებები.

შეიძლება თუ არა იპოთეკის გაუქმება?

კი, თუ რეგისტრაცია ან ხელშეკრულება ეყრდნობა კანონდარღვევას, არაკეთილსინდისიერ გარიგებას ან თვალთმაქცურ სქემას.

არის თუ არა სარგებლობის უფლება სერიოზული პრობლემა?

დიახ, რადგან იგი ამცირებს ქონების ეკონომიკურ ღირებულებას და ართულებს რეალიზაციას.

არის თუ არა გამოსყიდვის ხელშეკრულება ყოველთვის სახიფათო?

არა ყოველთვის, რადგან სამოქალაქო კოდექსი მას დამოუკიდებელ ინსტიტუტად იცნობს, მაგრამ იგი განსაკუთრებით საშიში ხდება მაშინ, როდესაც მისი ფორმით სესხისა და იპოთეკის რეალური ურთიერთობა ინიღბება.

შეიძლება თუ არა ბინის დაკარგვის თავიდან აცილება?

ზოგიერთ შემთხვევაში დიახ, თუ დროულად ხდება ხელშეკრულების, რეგისტრაციისა და ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასება და შესაბამისი სარჩელით ან შუამდგომლობით მოქმედება.

საბოლოოდ, ბინის გირავნობა (იპოთეკა) საქართველოში უნდა შეფასდეს არა როგორც უბრალო ფინანსური გარიგება, არამედ როგორც მრავალშრიანი სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელიც აერთიანებს ნივთობრივ სამართალს, ვალდებულებით სამართალს, ბიზნეს სამართალს და ადამიანის უფლებათა სტანდარტებს. მისი სწორი გამოყენება ქმნის უსაფრთხოებას და ფინანსურ სტაბილურობას; მისი არასწორი გამოყენება კი ხშირად იწვევს ქონების დაკარგვას, ბიზნესის დასუსტებას და ხანგრძლივ სასამართლო დავებს. სწორედ ამიტომ, ბინის დაგირავებამდე, იპოთეკის რეგისტრაციამდე ან გამოსყიდვის უფლებით გარიგების დადებამდე აუცილებელია საკითხის სრულყოფილი იურიდიული ანალიზი. ასეთ საკითხებში პროფესიული სტრატეგია ხშირად წყვეტს ყველაზე მნიშვნელოვანს დარჩება თუ არა ქონება მესაკუთრეს, თუ იგი გადაიქცევა აღსრულების საგნად.

ბინის გირავნობა (იპოთეკა) საქართველოში არ არის მხოლოდ ფინანსური გარიგება. ეს არის კომპლექსური სამართლებრივი ინსტიტუტი, რომელიც უკავშირდება საჯარო რეესტრს, სანივთო უფლებებს, სარგებლობის უფლებას, გამოსყიდვის ხელშეკრულებებს, აღსრულების პროცესს და სასამართლო პრაქტიკას. სწორედ ამიტომ, ერთი შეხედვით მარტივი გადაწყვეტილებაც კი შეიძლება გადაიზარდოს ბინის დაკარგვის, ხანგრძლივი დავის ან სერიოზული ფინანსური ზარალის მიზეზად.

სწორი სამართლებრივი შეფასება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მაშინ, როდესაც საქმე ეხება გამოსყიდვის უფლებით გაფორმებულ გარიგებას, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სიზუსტეს, მესამე პირის სარგებლობის უფლებას ან ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ქონების რეალიზაციის საფრთხეს. ასეთ საქმეებში გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს არა მხოლოდ კანონის ცოდნას, არამედ სასამართლო პრაქტიკის სწორ გააზრებას და სტრატეგიულ მოქმედებას.

თუ ეძებთ ძლიერ, გამოცდილ და მაღალკვალიფიციურ ადვოკატს, რომელიც მუშაობს თბილისში, ასევე ემიგრანტების საქმეებზე იტალიაში - რომში და ბარში, და გჭირდებათ დახმარება ბინის გირავნობის, იპოთეკის, საჯარო რეესტრის, გამოსყიდვის ხელშეკრულების, ქონების დაცვის ან სასამართლოში გასაჩივრების მიმართულებით, მიმართეთ ადვოკატ ნათია ნაკაშიძეს და საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძედაპარტნიორების“ გუნდს საქართველოში და იტალიაში www.iuristi.com.

ფინანსური ვალდებულებები ხშირ შემთხვევაში სტრესისა და დაბნეულობის წყაროა მოქალაქეებისთვის, განსაკუთრებით მაშინ, როცა სესხი გადაეცემა ფინბიუროს. ბევრს ჰგონია, რომ ფინბიუროს გადაცემა ავტომატურად ნიშნავს ვალის "გაუქმებას" ან "ჩამოწერას", თუმცა სინამდვილეში ყველაფერი დამოკიდებულია ხანდაზმულობის ვადაზე, გადახდების ისტორიასა და სასამართლოს მოქმედებებზე.

ამ თემაზე გვესაუბრება ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე , რომელიც სპეციალიზებულია ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეებსა და ბავშვთა უფლებებში.

შეკითხვა: „მაქვს სესხი, რომელიც ფინბიუროშია უკვე 5 წელია. 2 წლის წინ მქონდა მხოლოდ ერთხელ გადახდილი 50 ლარი. როგორ მოვიქცე?“

პასუხი: თუ ბოლო გადახდა 2 წლის წინ განხორციელდა, ეს ფაქტი ავტომატურად აახლებს ხანდაზმულობის ვადას. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, სესხის ხანდაზმულობის ვადა ჩვეულებრივ 3 წელია, მაგრამ ყოველი ახალი გადახდა ან ვალის აღიარება ვადას ხელახლა ათვლის.

ამ შემთხვევაში, 2 წლის წინ გადახდილი 50 ლარი ნიშნავს, რომ ახლა ხელახლა დაიწყო 3-წლიანი ხანდაზმულობის ვადა. გამოსავალია ფინბიუროსთან მოლაპარაკება სესხის გადახდის გეგმის შესახებ ან ლოდინი, სანამ ვადა ამოიწურება და შემდეგ სასამართლოსთვის მიმართვა სესხის ხანდაზმულად ცნობის მოთხოვნით.

შეკითხვა: „მაქვს სესხი თიბისი ბანკში. სხვადასხვა განვადებებია გაერთიანებული, დაახლოებით 7-8 წელია არ გადამიხდია და საქმე ფინბიუროშია. შეიძლება ხანდაზმულობა მიენიჭოს?“

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე განმარტავს: თუ 7-8 წლის განმავლობაში არ გამხდარა გადახდა და არც ფინბიურომ მიმართა სასამართლოს, მაშინ არსებობს რეალური შანსი, რომ სესხი ჩაითვალოს ხანდაზმულად. ასეთ შემთხვევაში, მოქალაქეს შეუძლია სასამართლოს მიმართოს სესხის ხანდაზმულად ცნობის მოთხოვნით.

თუმცა: თუ თქვენი მიმართ უკვე არსებობს სასამართლოს გადაწყვეტილება, მაშინ მოქმედებს სხვა წესი — სასამართლოს გადაწყვეტილების აღსრულება შესაძლებელია 10 წლის განმავლობაში, რაც ნიშნავს, რომ სააღსრულებო ფურცელი ძალაში რჩება ამ ვადამდე.

სესხის ხანდაზმულობა ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი სამართლებრივი მექანიზმია, რომელიც იცავს მოქალაქეებს უსასრულო ფინანსური ვალდებულებებისგან. თუმცა მისი გამოყენება საჭიროებს ზუსტ ცოდნას, დოკუმენტაციის შემოწმებას და იურიდიული სპეციალისტის ჩართულობას.

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე შეგახსენებთ: „ხანდაზმულობის ვადა არ ნიშნავს ვალის ავტომატურ გაუქმებას - საჭიროა შესაბამისი სამართლებრივი ქმედება, რომ თქვენი უფლება სრულად აღდგეს.“

არ დაელოდოთ პრობლემის გამწვავებას - მიმართეთ ადვოკატს დროულად.

გადარჩენისთვის ბრძოლა არ უნდა იყოს დანაშაული. რა არის ფულის გირაო? გირაო არის თავისუფლების ფასი: თუ მას გადაიხდით, შეგიძლიათ გათავისუფლდეთ სასამართლო პროცესამდე.

გირაო არის აღკვეთი ღონისძიების სახე, რომელიც უზრუნველყოფს ბრალდებულის სათანადო ქცევასა და გამომძიებელთან, პროკურორთან, სასამართლოში დროულად მის გამოცხადებას.

გირაო არის ფულადი თანხა ან უძრავი ქონება.ფულადი თანხა აღსრულების ბიუროს ანგარიშზე შეაქვს ბრალდებულს ან მისი სახელით ან მის სასარგებლოდ სხვა პირს, ხოლო თუ ფულადი თანხის სანაცვლოდ გამოყენებულია უძრავი ქონება მაშინ მას ედება ყადაღა.

გირაო არ არის სასჯელი. ბრალდებულს ან მის სასარგებლოდ გირაოს შემტანს განაჩენის აღსრულებიდან ერთი თვის ვადაში სრულად დაუბრუნდება გირაოს სახით შეტანილი ფულადი თანხა და უძრავი ქონება თუ ბრალდებული ზუსტად და კეთილსინდისიერად ასრულებდა ნაკის ვალდებულებას და მის მიმართ შეერჩეული აღკვეთის ღონისძიება არ შეცვლილა უფრო მკაცრი აღკვეთი ღონისძიებით.

გირაოას თანხა არ შეიძლება იყოს 1000 ლარზე ნაკლები.

არის თუ არა ეს სიღარიბის კრიმინალიზაცია?

გრჩება ორი ვარიანტი

1. დარჩე ციხეში სასამართლო პროცესამდე

2. აღიარო დანაშაული იმ იმედით,რომ გაგათავისუფლებენ.

ამერიკაში არსებობს კომპანიები,რომლებიც გიხდიან გირაოს და 15% უმატებენ იმ ეტაპამდე, ვიდრე არ გადაიხდი.

გირაოს პროექტი ქმნის ეროვნულ ფონდს, რათა ციხიდან გამოიყვანოს დაბალი შემოსავლის მქონე ადამიანები, რომლებიც ვერ იხდიან გირაოს გადასახადს.

ბევრი ადამიანი ციხეში დარჩენის პერსპექტივის წინაშე აღმოჩნდება, წავა 2 ვარიანტით, თუნდაც უდანაშაულო იყოს. რატომ? იმის გამო, რომ თუ ანაზღაურებას ანაზღაურებთ, დიდი ალბათობით არ აქვსთ ისეთი სამუშაო, ან უმუშევარია, კვირეები და თვეები ფულის გამომუშავების გარეშე არიან , ზოგიერთ მათგანს არც საცხოვრებელი აქვს.

კვლევები აჩვენებს, რომ სასამართლო პროცესამდე ციხეში ყოფნა ზრდის მსჯავრდების შანსს (ასევე იწვევს დანაშაულის მატებას). მეორეს მხრივ, დანაშაულის აღიარება თქვენს ჩანაწერში რჩება, რაც სამუდამოდ აისახება თქვენს განათლებაზე, დასაქმებასა და საცხოვრებლის პერსპექტივაზე.

კარგი ამბავი

ასე რომ, ფულის გირაო არაპროპორციულად ავნებს ღარიბ ადამიანებს.

კარგი ამბავი ის არის, რომ მსოფლიოში მიმდინარეობს სერიოზული მცდელობები ფულის გირაოს სისტემის გარდაქმნის ან თუნდაც გაუქმების მიზნით. გამოკითხვები აჩვენებს, რომ ამერიკელებსაც რეფორმა სურთ. კალიფორნია იყო პირველი სახელმწიფო, რომელმაც გააუქმა ფულის გირაო. ნიუ ჯერსმა გაატარა საკუთარი რეფორმები და ნიუ-იორკი მუშაობს გირაოს გაუქმების საკითხზე..

მემკვიდრეობის მიღებაში იურიდიული დახმარება

მემკვიდრეობის მიღებაში იურიდიული კონსულტაცია და სრული სამართლებრივი დახმარება.

მ ე მ კ ვ ი დ რ ე ო ბ ი ს მიღება, თქვენს სახელზე ქონების გაფორმება, დარეგისტრირება,წარმომადგენლობა ანდერძის არსებობის ან არ არსებობის შემთხვევაში.

ქონების გასაფორმებლად საჭირო დოკუმენტების მოძიებაში დახმარება, საბუთების მოწესრიგება,

წარმომადგენლობა სასამართლოში- სამემკვიდრეო დავები, წილის გაყოფა, სანოტარო უარის გასაჩივრება,

წარმომადგენლობა ნოტარიუსთან სანოტარო აქტის მომზადებისას,

სამკვიდროს მიღების/სამკვიდრო მოწმობის გაცემის შესახებ განცხადების მომზადებაში დახმარება,

სამკვიდრო მოწმობის აღება,

სამკვიდრო მმართველის დანიშვნა, წილის სწორად განსაზღვრა,

იურიდიული ფაქტის დადგენა (სახელსა და გვარში შეცდომა),

სხვა საკითხები სრულად, რომლებიც უკავშირდება სამემკვიდრეო საქმისწარმოებას გამოთხოვა,თარგმნა,აპოსტილით დამოწმება.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 294-ე მუხლის IV პუნქტის მიხედვით, იპოთეკით დატვირთულ ნივთზე დაუშვებელია გასხვისების აკრძალვა.

უფრო მარტივად,რომ ვთქვათ, პრაქტიკაში, როდესაც ბანკი იპოთეკური სესხის აღებისას ხელშეკრულებაში გვაპარებს და ზეპირსიტყვიერად გვაფრთხილებს,რომ იპოთეკით დატვირთული ქონების გასხვისების უფლება არ გვაქვს, გვეკრძალება ან შეზღუდული გვაქვს ეს არაკანონიერია!!!

მსგავსი შეთანხმება ბათილია, ანუ ის პუნქტი სადაც გვიწერენ და გვითიტებენ, რომ ამ ქონების სესხის დაფარვამდე ან 1 წლის მანძილზე იპოთეკით დატვირთულ ნივთზე გასხვისების უფლება არ გაქვთ არაკანონიერია ბანკის მხრიდან და თქვენ გიცავთ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 294-ე მუხლის IV პუნქტის მიხედვით

თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, შეთანხმება, რომლითაც მესაკუთრე კრედიტორის წინაშე იღებს ვალდებულებას, არ გაასხვისოს, არ ისარგებლოს ან სხვანაირად არ დატვირთოს უძრავი ნივთი, ბათილია. ასეთი გარიგებების ნამდვილობა მესამე პირთათვის არ შეიძლება დამოკიდებული იყოს კრედიტორების თანხმობაზე.

იპოთეკის ხელშეკრულების საფუძველზე დაუშვებელია ნივთის ბრუნვაუნარიანობის შეზღუდვა. ამით,ერთი მხრივ, დაცულია მესაკუთრის ინტერესი და,მეორე მხრივ, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობა.შემძენს არ სჭირდება იმაზე ფიქრი,აქვს თუ არა მესაკუთრეს ნივთის გასხვისების უფლება,იპოთეკის ხელშეკრულების მიხედვით.

294 IV მუხლის დართვევით მიღწეული შეთანხმება ბათილია. გამორიცხულია,აგრეთვე,ნივთის დატვირთვის,გასხვისების ან სარგებლობის შემთხვევაში ზიანის ანაზღაურების ან პირგასამტეხლოს გადახდის მოთხოვნა.

ხელშეკრულებაში ასეთი ჩანაწერის არსებობის შემთხვევაში,მისი დანარჩენი ნაწილი ნამდვილი რჩება,თუმცა,თუ რეესტრისათვის წარდგენილი განცხადება შეიცავს ამ დებულებას და მხარეები არ აპირებენ მის ამოღებას,მაშინ რეესტრმა მთლიანად განცხადების რეგისტრაციაზე უნდა თქვას უარი,რადგან რეესტრის სამსახურს არ შეუძლია განცხადების ნაწილობრივი რეგისტრაცია ან რეესტრში ისეთი დათქმის დაფიქსირება,რომელიც მის ჩანაწერს არასწორად აქცევდა.

კანონის იმპერატიული დანაწესები გამორიცხავს მხოლოდ ისეთ შეთანხმებას,რომელიც ეფუძნება იპოთეკარის რეალიზაციის ინტერესს და აფერხებს ამ მიზნით დატვირთული ნივთების გასხვისებას,მისით სარგებლობას,შემდგომ დატვირთვას ან ფაქტობრივად შეუძლებელს ხდის მას.

შეთანხმება,რომელიც იპოთეკასთან პირდაპირ კავშირში არ არის,ნამდვილია,მაშინაც კი, როდესაც ხელშეკრულების მეორე მხარე იპოთეკარია.

მაგალითად, შეთანხმება უპირატესი შესყიდვის ამ მიწის ნაკვეთის დანაწევრების,ან გაერთიანების გამორიცხვის შესახებ ნამდვილია.

როცა სადავოა ისეთი ჩანაწერის ნამდვილობა,რომელიც ნივთის გასხვისებას,დატვირთვას ან სარგებლობას ხელშეკრულების მოშლის საფუძვლად ასახელებს,ერთი მოსაზრებით,ასეთი შეთანხმებაც ბათილია.

ამ მოსაზრების საპირისპიროდ გაუმართლებელი ჩანს ერთიანად ყველა მსგავსი ჩანაწერის ნამდვილობაზე უარის თქმა.ამოსავალი წერტილი 294 IV მუხლის გამოყენებისა არის ის,რომ კრედიტორის გაბატონებული პოზიცია,ფაქტობრივად შეუძლებელს ხდის მესაკუთრის მხრიდან ქონების განკარგვას.

ამიტომ ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში დამოუკიდებლად უნდა შეფასდეს,სახეზეა თუ არა განკარგვის უფლებამოსილების ამ ინტენსივობით შეზღუდვა და,შესაბამისად,შეთანხმების გაბათილების საფუძველი-მოშლის შეთანხმება მხოლოდ მაშინ არის არანამდვილი,თუ ის მესაკუთრის თავისუფლებას ზღუდავს იმგვარად,რომ ფაქტობრივად უთანაბრდება გასხვისებისა და დატვირთვის აკრძალვას,მაგალითად,თუ მოშლა მესაკუთრეს ეკონომიკურად ისე მძიმე და უიმედო მდგომარეობაში აყენებს,რომ ის რეალურად არასოდეს გაასხვისებს დატვირთულ ნივთს.

294 IV მუხლის დადგენილი წესიდან მუხლის მეხუთე ნაწილში თავად კანონმდებელი უშვებს გამონაკლისს.მესაკუთრეს შეიძლება აეკრძალოს აღნაგობის უფლებით მიწის ნაკვეთის დატვირთვა.

რა უნდა ვიცოდეთ ბინის დაგირავებამდე?

იურისტი ნათია ნაკაშიძის განმარტებით ტერმინი ,,გირავნობა“ სწორი არ არის ეს იგივე იპოთეკაა, როდესაც ადამიანი ასესხებს თანხას და ამის სანაცვლოდ იტოვებს უფლებას, რომ მევალის საცხოვრებელ ბინაში იცხოვროს.

იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს მხოლოდ რეგისტრაციის მომენტიდან. რეგისტრაცია ხდება ერთ-ერთი მხარის მიერ გარიგების წარდგენის საფუძველზე, რომელიც დადებულია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი წესით

რამდენად სწორად აფორმებენ საქართველოში მხარეები იპოთეკის ხელშეკრულებას?

ყველაზე ხშირად არასწორად შედგენილი ხელშეკრულებების მიერ წარმოშობილი დავები გვაქვს პრაქტიკაში. საქართველოში მხარეებმა არ იციან ვის მიმართონ და არც ის იციან რა ეტაპები არის გასავლელი ხელშეკრულების დადებისას, პირდაპირ შაბლონურ ხელშეკრულებებს აფორმებენ და მოლაპარაკების მნიშვნელოვანი ეტაპი ხშირად ადვოკატის გარეშე ხდება, ამით უშვებენ შეცდომას ყველაზე მნიშვნელოვან ეტაპზე საწყის ეტაპზე, როცა ადვოკატთან მომსახურეობის თანხაც მინიმალურია,შემდგომ კი როცა სადავო გახდება ქონება ხშირ შემთხვევაში მაშინ გვიწევს საქმისწარმოება.

ყველაზე ხშირი შემთხვევები რა გხვდებათ პრაქტიკაში თუ შეგიძლიათ მაგალითი მოგვიყვანოთ თქვენი საქმიდან ?

რათქმაუნდა რამდენიც გინდათ, უამრავი შემთხვევა გვაქვს პრაქტიკაში როდესაც მხარეებს სესხის ხელშეკრულება ჰქონდა გაფორმებული, მაგრამ ბინის მესაკუთრემ გადაწყვიტა ბინის გაყიდვა და გამოსახლებას მოითხოვდა, ამ შემთხვევაში ადამიანს არანაირი მექანიზმი არა აქვს, რომ თავი დაიცვას და ამის მიზეზი ხელშეკრულებაა: სადაც არ წერია რომ თანხის დაბრუნებამდე, აქვს უფლება იცხოვროს ამ სახლში. ბინის მესაკუთრე ჩემს კლიენტს გამოსახლებითაც ემუქრებოდა, რადგან ხელშეკრულებაში ეს უფლება არ იყო მითითებული,რა დროსაც იურისტის დახმარება აუცილებელია, რომ გამსესხებელმა არ დაკარგოს კუთვნილი თანხაც.

როგორ უნდა დაიცვას თავი მოქალაქეებმა იპოთეკის ხელშეკრულებისას?

აუცილებლად პირველადი იპოთეკარი უნდა იყოს. ამისათვის მონაცემები უნდა შემოწმდეს სწორად და ჩემი აზრით ეს უნდა გააკეთოს მხოლოდ იურსტმა, ვინც იქნება პასუხისმგებელი მის მიერ გაცემულ სმართლებრივ ინფორმაციაზე, ვინაიდან პრაქტიკაში არაერთგზის გვქონია შემთხვევები შეცდომები სხვადასხვა უწყებების

რა ხდება იმ შემთხვევაშ თუ მხარე მეორე იპოთეკარია?

თუ მხარე მეორე იპოთეკარია, მაშინ აუცილებლად ერთი რამ უნდა იცოდეს: უძრავი ქონების აუქციონზე გაყიდვის შემთხვევაში მეორადი იპოთეკა უქმდება და ახალ მესაკუთრეს უფლება აქვს ის ბინიდან გამოასახლოს, თანაც ისე, რომ თანხა არ გადაუხადოს.

დაგირავების შემთხვევაში აქვს თუ არა ბანკს გაყიდვის უფლება ბანკშივე ჩადებული ქონების და იყოს გამოსახლების რისკი ?

როდესაც ბანკში ჩადებული ბინა გირავდება, მაღალია იმის რისკი, თუ ბანკი ქონებას გაყიდის, მაშინ ახალ მესაკუთრეს შეუძლია თანხის მფლობელი გამოასახლოს ამ ბინიდან.

აქვს თუ არა მესაკუთრეს უფლება ვადაზე ადრე მოსთხოვოს მსესხებელს ბინის დაცლა?

ვადის გადმოწევაც ერთ-ერთი რისკფაქტორია: ამ დროს მესაკუთრეს შეუძლია ვადაზე ადრე, წესით, მას ამ შემთხვევაში პირგასამტეხლო, ან პროცენტი უნდა დაეკისროს. გამსესხებელს უფლება აქვს იმ ვადაზე ადრე, რომელზეც შეთანხმდნენ, ბინიდან არ გამოვიდეს.