ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე, საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძე და პარტნიორების“ დამფუძნებელი და მმართველი პარტნიორი, წარმოადგენს ერთ-ერთ წამყვან იურისტს საქართველოში, რომელიც სპეციალიზებულია:

✔სამშენებლო და არქიტექტურულ სამართალში

✔ უძრავი ქონების სამართალში

✔ საკადასტრო კოდის პრობლემებში და გადაფარვის (overlap) დავებში

✔ საჯარო რეესტრთან სამართლებრივ დავებში

✔ საკუთრებისა და მემკვიდრეობის დავებში

✔ საერთაშორისო კლიენტების სამართლებრივ მომსახურებაში (საქართველო - იტალია: რომი, ბარი)

მისი პრაქტიკა ეფუძნება ერთ მთავარ პრინციპს: ქონების სამართლებრივი უსაფრთხოება იწყება სწორი იდენტიფიკაციით

პრაქტიკაში არაერთხელ დადასტურებულა, რომ: საკადასტრო კოდის ერთი შეხედვით მცირე შეცდომაც კი შეიძლება გახდეს

ქონების დაკარგვის, გარიგების ბათილობის ან მრავალწლიანი სასამართლო დავის მიზეზი.

რა არის საკადასტრო კოდი ?

საკადასტრო კოდი არის უძრავი ქონების უნიკალური იდენტიფიკატორი, რომელიც ენიჭება მას საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისას და უზრუნველყოფს მის ერთმნიშვნელოვან იდენტიფიკაციას.

იგი არ არის უბრალოდ ნომერი იგი არის ქონების იურიდიული იდენტობა საკადასტრო კოდი უკავშირდება:

უძრავი ნივთის იდენტიფიკაციას

საკუთრების უფლებას

საჯარო რეესტრის ჩანაწერს

სამართლებრივ უსაფრთხოებას

პრინციპი: ერთი ქონება = ერთი უნიკალური საკადასტრო კოდი

რატომ არის საკადასტრო კოდი გადამწყვეტი?

უძრავი ქონების სამართალში საკადასტრო კოდის გარეშე პრაქტიკულად შეუძლებელია:

✔ ბინის ყიდვა ან გაყიდვა

✔ ქონების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში

✔ იპოთეკის ან გირავნობის გაფორმება

✔ საკუთრების უფლების დაცვა სასამართლოში

ქონება სამართლებრივად იდენტიფიცირდება მხოლოდ საკადასტრო კოდით?

არა მისამართით

სამართლებრივი საფუძველი საქართველოს კანონმდებლობით: სამოქალაქო კოდექსის

მუხლი 183 საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე წარმოიშობა მისი რეგისტრაციით.

მუხლი 311 უძრავ ნივთზე უფლების გადაცემა ხდება რეგისტრაციის გზით

თუ საკადასტრო კოდი არასწორია რეგისტრაციაც არასწორია და შესაბამისად საკუთრების უფლება საფრთხეშია

საკადასტრო კოდის ყველაზე გავრცელებული პრობლემები

1. გადაფარვა (Overlap) ორი ან მეტი ნაკვეთის საზღვრები ერთმანეთს ემთხვევა

შედეგი:

რეგისტრაციის შეჩერება

დავა მეზობელთან

სასამართლო პროცესი

2. რეალობასთან შეუსაბამობა , ფართობი არ ემთხვევა, საზღვრები არასწორად არის განსაზღვრული და იწვევს: ქონებრივ კონფლიქტებს, ქონებრივ დავებს, მეზობელთან დავებს

3. არასწორი საკადასტრო კოდით გაფორმებული გარიგება ყველაზე მაღალი რისკის შემთხვევაა შედეგი: ხელშეკრულების ბათილობა, ქონების დაკარგვის საფრთხე

საქართველოს სასამართლო პრაქტიკა ცხადყოფს, რომ: ქონების იდენტიფიკაცია არის დავის გადაწყვეტის მთავარი ელემენტი სასამართლო ამოწმებს: საკადასტრო კოდის სისწორეს, რეესტრის მონაცემებს, აზომვით ნახაზს, ფაქტობრივ მდგომარეობას

თუ ქონება არ არის სწორად იდენტიფიცირებული, საკუთრების დაცვა შეუძლებელია

ევროპულ სამართალში და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრაქტიკაში მოქმედებს პრინციპი: იდენტიფიკაციის სიზუსტე = საკუთრების დაცვის გარანტია

ეს ნიშნავს:

✔ სახელმწიფო ვალდებულია უზრუნველყოს რეესტრის სანდოობა

✔ ქონების იდენტიფიკაცია უნდა იყოს ზუსტი და სანდო

ქონების შეძენამდე აუცილებლად გადაამოწმეთ:

✔ საკადასტრო კოდი

✔ საჯარო რეესტრის ამონაწერი

✔ აზომვითი ნახაზი

მიმართეთ ადვოკატს, თუ: მონაცემები არ ემთხვევა, არსებობს გადაფარვის ეჭვი, ქონება სადავოა.

შესაძლებელია ქონების ყიდვა საკადასტრო კოდის გარეშე?

პრაქტიკულად – არა

რა არის ყველაზე დიდი რისკი?

არასწორი იდენტიფიკაცია

შეიძლება საკადასტრო კოდის გასაჩივრება?

დიახ, სასამართლოში ან ადმინისტრაციულად

საკადასტრო კოდი არ არის მხოლოდ ტექნიკური დეტალი. იგი წარმოადგენს: საკუთრების სამართლებრივი იდენტობის საფუძველს გარიგების უსაფრთხოების მთავარ გარანტიას

✔ სწორი კოდი → დაცული ქონება

❗ არასწორი კოდი → დავა, ზარალი და სამართლებრივი პრობლემები

თუ გჭირდებათ საკადასტრო კოდის შემოწმება, უძრავი ქონების სამართლებრივი ანალიზი, საჯარო რეესტრთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტა ან ქონების უსაფრთხო შეძენა, საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძე და პარტნიორები“ გთავაზობთ სრულ, სანდო და შედეგზე ორიენტირებულ იურიდიულ მომსახურებას.

ნათია ნაკაშიძე არის გამოცდილი და მაღალკვალიფიციური ადვოკატი, რომელიც წარმატებით მუშაობს როგორც საქართველოში, ასევე საერთაშორისო დონეზე (იტალია – რომი, ბარი) და უზრუნველყოფს კლიენტების ინტერესების ეფექტურ დაცვას.

📍საქართველო | თბილისი | იტალია| რომი | ბარი
🌐 www.iuristi.com

სწორედ ამ კითხვებზე გთავაზობთ სიღრმისეულ, იურიდიულად გამართულ განმარტებას. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი თავად განსაზღვრავს, რომ „უნებართვო მშენებლობა“ არის მშენებლობა, რომელიც ხორციელდება სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ან ისეთი სამშენებლო დოკუმენტაციის დარღვევით, როცა იცვლება შენობა-ნაგებობის ფუნქცია ან/და გადამეტებულია განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი.

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე 2013 წლიდან აქტიურად საქმიანობს იურიდიულ სფეროში, როგორც იურისტი და ადვოკატი. იგი არის Nakashidze & Partners-ის დამფუძნებელი, მმართველი პარტნიორი და დირექტორი, ხოლო 2023 წლიდან ხელმძღვანელობს ბიუროს იტალიის რესპუბლიკაში არსებულ ფილიალს, სადაც მუშაობს ემიგრანტების ადვოკატად და საემიგრაციო დეპარტამენტის მმართველ პარტნიორად. ოფიციალური ვებგვერდია www.iuristi.com. ბიურო კლიენტებს ემსახურება თბილისში, ასევე რომში და ბარში, რაც განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ პირებისთვის, ვინც ცხოვრობს იტალიაში, მაგრამ სამშენებლო, ქონებრივი ან საოჯახო სამართლის საქმე აქვს საქართველოში.

რა არის უკანონო მშენებლობა იურიდიული განმარტება, იურიდიულად ერთმანეთისგან უნდა განვასხვაოთ:

1. უნებართვო მშენებლობა

2. სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევა

3. შეჩერებული მშენებლობის გაგრძელება

4. ისეთი გადაცდომა, რომელიც მოგვიანებით შეიძლება გახდეს ლეგალიზაციის ან კორექტირების საგანი

კოდექსი პირდაპირ ამბობს, რომ უნებართვო მშენებლობა არის სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე განხორციელებული მშენებლობა, ან ისეთი გადაცდომა, რომელიც უკვე ცვლის ობიექტის ფუნქციას ან განაშენიანების ინტენსივობას. ამავე კოდექსით მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა მოიცავს არა მხოლოდ სანებართვო პირობების შესრულების კონტროლს, არამედ უნებართვო ან სხვაგვარად უკანონო მშენებლობის გამოვლენასა და სათანადო რეაგირებასაც.

ეს ნიშნავს, რომ პრაქტიკაში უკანონო მშენებლობა შეიძლება იყოს როგორც:

1. საერთოდ ნებართვის გარეშე დაწყებული მშენებლობა,

2. ისე პროექტის ისეთი დარღვევა, რომელსაც უკვე არსებითი შედეგი აქვს.

ამიტომ მცდარია გავრცელებული მიდგომა: „ჩემი მიწაა და რაც მინდა, იმას ავაშენებ.“ საკუთრების უფლება არ ანაცვლებს სამშენებლო სამართალს. მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და ექსპლუატაციაში მიღების წესი №255 დადგენილებით კოდექსის მოთხოვნებს აზუსტებს და მშენებლობის ნებართვისა და ექსპლუატაციაში მიღების რეჟიმს სწორედ ამ მოთხოვნებთან შესაბამისობაში განმარტავს.

რატომ არის ეს საკითხი განსაკუთრებით მწვავე თბილისში?

თბილისი სამართლებრივად უფრო მკაცრ ზონად ითვლება. კოდექსის 131-ე მუხლი ცალკე გამოყოფს შემთხვევას, როდესაც უნებართვო მშენებლობა ხორციელდება ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში და სხვა სპეციალურ სივრცეებში. ასეთ შემთხვევებში სანქციები მნიშვნელოვნად უფრო მკაცრია, ვიდრე ჩვეულებრივ ქალაქში ან სოფელში.

მაგალითად, კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე უნებართვო მშენებლობა თბილისის ადმინისტრაციულ საზღვრებში შეიძლება გამოიწვიოს 8 000 ლარის ჯარიმა, ხოლო III-IV კლასის შენობა-ნაგებობებზე 20 000 ლარი; კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში სანქციები კიდევ უფრო მაღალია.

ამიტომ ვინც ეძებს ადვოკატს თბილისში უკანონო მშენებლობის საქმეზე, რეალურად ეძებს არა მხოლოდ „ჯარიმის შემცირებას“, არამედ სწორ სტრატეგიას იმაზე, შესაძლებელია თუ არა:

1. ობიექტის კორექტირება,

2. დარღვევის გამოსწორება,

3. ლეგალიზაცია,

4. ან დემონტაჟის შეჩერება.

რა ჯარიმებია უნებართვო მშენებლობაზე?

კოდექსის 130-ე მუხლი ადგენს ძირითად სანქციებს უნებართვო მშენებლობისთვის. ჩვეულებრივ შემთხვევებში:

1. თვითმმართველ ქალაქში ჯარიმაა 6 000 ლარი,

ა) ქალაქში 4 000 ლარი,

ბ) დაბაში ან სოფელში 1 000 ლარი.

თუ საქმე ეხება სახელმწიფოს ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე III ან IV კლასის ობიექტს, ან გაბარიტის ცვლილებით წარმოებულ მშენებლობას, ჯარიმა იზრდება 25 000 ლარამდე; კერძო საკუთრებაში ასეთივე ტიპის III-IV კლასის ობიექტებზე 20 000 ლარამდე.

კოდექსის 132-ე მუხლი კი უკვე არეგულირებს სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევას. სწორედ აქ შედის პროექტის დარღვევა, სანებართვო პირობების შეუსრულებლობა და სხვა გადაცდომები. ეს მუხლი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, როცა მშენებლობა ფორმალურად ნებართვიანია, მაგრამ რეალურად შენდება დამტკიცებული პირობების არსებითი დარღვევით. თბილისის საზღვრებში ამ მუხლით სანქციები ასევე მკაცრია და დამოკიდებულია ობიექტის კლასსა და მდებარეობაზე.

როდის შეუძლია ზედამხედველობას მშენებლობის შეჩერება?

თუ მშენებლობა მიმდინარეობს უნებართვოდ ან სანებართვო პირობების დარღვევით და დარღვევის გამოსწორება შეუძლებელია შეჩერების გარეშე, ზედამხედველობის ორგანოს უფლება აქვს მთლიანად ან ნაწილობრივ შეაჩეროს მშენებლობა. ამავე კონტექსტში კოდექსი ზედამხედველობის სამ სახეს ასახელებს: საჯარო, ტექნიკურ და უსაფრთხოების ზედამხედველობას, ხოლო საჯარო ზედამხედველობა პირდაპირ მოიცავს უკანონო მშენებლობის გამოვლენასა და რეაგირებას.

ეს პრაქტიკულად ნიშნავს, რომ თუ უკვე დაიწყო მშენებლობის მაკონტროლებელი ორგანოს ჩარევა, „ლოდინის რეჟიმი“ თითქმის ყოველთვის უარეს შედეგამდე მიდის. სწორედ ამ ეტაპზე ხდება კრიტიკული ძლიერი ადვოკატის ჩართულობა, რადგან უნდა შეფასდეს:

1. საერთოდ კანონიერად დაიწყო თუ არა ზედამხედველობამ წარმოება,

ა) სწორად არის თუ არა კვალიფიცირებული დარღვევა,

ბ) არსებობს თუ არა გამოსწორების სამართლებრივი გზა,

გ) და რეალურად რა ნაწილშია შესაძლებელი გასაჩივრება.

დემონტაჟი - უკიდურესი, მაგრამ რეალური შედეგი?

კოდექსი ზედამხედველობის ორგანოს აძლევს უფლებამოსილებას, მიიღოს დადგენილება უკანონოდ აშენებული შენობა-ნაგებობის მთლიანად ან ნაწილობრივ დემონტაჟის შესახებ, თუ საქმე ეხება საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით აშენებულ ობიექტს. იგივე ნორმათა სისტემაშია ჩამაგრებული მშენებლობის შეჩერება, ხარჯების ანაზღაურება და სხვა რეაგირების ზომებიც.

სწორედ ამიტომ უკანონო მშენებლობა არ არის „მხოლოდ ჯარიმის“ საკითხი. ბევრ ადამიანს ჰგონია, რომ საჯარიმოს გადაიხდის და პრობლემა დასრულდება, მაგრამ კოდექსის სისტემატიკა საპირისპიროს აჩვენებს: ჯარიმა არ აუქმებს დარღვევის გამოსწორების ვალდებულებას, ხოლო გარკვეულ შემთხვევებში დემონტაჟიც რეალური რისკია.

შეიძლება თუ არა უკანონო მშენებლობის ლეგალიზაცია?

მოკლე პასუხია: ზოგჯერ კი, მაგრამ არა ყოველთვის.

კოდექსში არის მექანიზმი, რომლის მიხედვითაც, თუ წარმოებულია უნებართვო მშენებლობა და ის რეალურად შეესაბამება კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს, მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია დაინტერესებული პირის განცხადებით განიხილოს ნებართვის გაცემის საკითხი. ასეთ შემთხვევაში განმცხადებელს უნდა დაერთოს შესაბამისი დოკუმენტაცია, მათ შორის დარჩენილი სამუშაოების გრაფიკი, საჭიროების შემთხვევაში კორექტირებული არქიტექტურული პროექტი და შესაბამისი გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტები.

ანუ ლეგალიზაცია არ არის ავტომატური „ამნისტია“. ჯერ უნდა დადგინდეს, აკმაყოფილებს თუ არა ობიექტი კანონიერების მინიმალურ მატერიალურ მოთხოვნებს. სწორედ აქ ჩნდება დოქტრინალური სხვაობა ორ სიტუაციას შორის:

ა) დარღვევა, რომლის გამოსწორება შესაძლებელია კორექტირებით;

ბ) დარღვევა, რომელიც არსებითად ეწინააღმდეგება ზონას, კოეფიციენტს, ფუნქციურ რეჟიმს ან სხვა სავალდებულო მოთხოვნას.

ამ განსხვავების სწორად დანახვა არის ის, რაც გამოცდილი და მაღალკვალიფიციური ადვოკატის მუშაობას განასხვავებს ფორმალური კონსულტაციისგან.

რა როლი აქვს 255 და 261 დადგენილებებს?

№255 დადგენილება აზუსტებს მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესსა და პირობებს. ის პრაქტიკულად არის ის ნორმატიული ჩარჩო, რომლის გარეშეც სამშენებლო ნებართვის რეჟიმის სწორი გაგება შეუძლებელია.

№261 დადგენილება კი არეგულირებს ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების ძირითად დებულებებს. მისი 33-ე მუხლი განმარტავს, რომ განაშენიანების პარამეტრების დადგენის მიზანია სამშენებლო ზონებსა და ქვეზონებში მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენებისას დასაშვები ინტენსივობისა და სიმაღლის რეგულირება, ხოლო 34-ე მუხლი ავსებს ამ სურათს პარამეტრების დაცვის ვალდებულებით. სწორედ აქედან იწყება პრაქტიკული კითხვები კოეფიციენტებზე, გაბარიტებზე, სიმაღლეზე, ზონაზე და იმაზე, თუ როდის გადადის პროექტის „უბრალო ცვლილება“ უკანონო მშენებლობის რეჟიმში.

რატომ არის იურისტის ჩართულობა გადამწყვეტი?

იურისტის როლი მხოლოდ საჩივრის დაწერა არ არის. სწორ საქმეში ადვოკატი მუშაობს ოთხ დონეზე:

1.პრევენცია - მშენებლობის დაწყებამდე ამოწმებს, საჭიროა თუ არა ნებართვა, რა კლასის ობიექტია, რას იძლევა ზონა, ხომ არ ირღვევა კოეფიციენტები, გაბარიტები ან ფუნქციური მოთხოვნები. ეს არის საუკეთესო გზა, რომ საერთოდ არ შევიდეთ სამართალდარღვევის რეჟიმში. კოდექსი და №255/№261 დადგენილებები სწორედ ამ წინასწარი შესაბამისობის სისტემაზეა აგებული.

2. ადმინისტრაციული წარმოების კონტროლი- ზედამხედველობის ორგანო მოქმედებს მკაფიო უფლებამოსილების ფარგლებში. როცა საქმე ეხება მშენებლობის შეჩერებას, ჯარიმას, დემონტაჟს ან ხარჯების ანაზღაურებას, თითოეულ ეტაპს თავისი პროცესუალური მნიშვნელობა აქვს. კოდექსი პირდაპირ განსაზღვრავს საჯარო ზედამხედველობის არსს, შეჩერების მექანიზმს, დემონტაჟის შესაძლებლობას და ხარჯების ანაზღაურებას.

3.ლეგალიზაციის ან კორექტირების სტრატეგია- ყველა საქმე არ მთავრდება მხოლოდ დავით. ხშირად საუკეთესო გამოსავალია ობიექტის სამართლებრივი მოწესრიგება.

4.სასამართლო დაცვა- თუ საქმე მივიდა გასაჩივრებამდე, სწორად უნდა ჩამოყალიბდეს მოთხოვნა: ჯარიმის გაუქმება, დემონტაჟის შეჩერება, აქტის ბათილობა, ახალი აქტის გამოცემის დავალდებულება ან სხვა შესაბამისი სამართლებრივი შედეგი.

საქართველო- თბილისი, იტალია- რომი, ბარი - ვის ეხება ეს სტატია?

ეს სტატია განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ოთხი ტიპის კლიენტისთვის:

ა) მათთვის, ვინც თბილისში აშენებს სახლს, აკეთებს რეკონსტრუქციას, მიშენებას ან კომერციულ ობიექტს;

ბ) მათთვის, ვინც ცხოვრობს იტალიაში რომში, მაგრამ საქართველოში აქვს მშენებლობა, მიწა, ბინა ან დავა;

გ) მათთვის, ვინც ცხოვრობს იტალიაში ბარიში და საქართველოში ოჯახის წევრის მეშვეობით მართავს ქონებას;

დ) მათთვის, ვინც ეძებს ძლიერ ადვოკატს საქართველოში, მათ შორის ემიგრანტების საქმეებზე.

ხშირად ემიგრანტები სწორედ ყველაზე დიდ რისკში არიან, რადგან ადგილზე არ იმყოფებიან, დოკუმენტებს მესამე პირებს ანდობენ და მხოლოდ მაშინ იგებენ პრობლემის შესახებ, როცა უკვე შედგენილია აქტი, დადგენილება ან იწყება აღსრულება.

1. რა ითვლება უკანონო მშენებლობად საქართველოში?

უკანონო ან უნებართვო მშენებლობა არის მშენებლობა სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე, ან ისეთი დოკუმენტური დარღვევით, რომელიც ცვლის შენობის ფუნქციას ან/და გადამეტებულია ინტენსივობის კოეფიციენტი.

2. თუ მიწა ჩემია, ნებართვა მაინც მჭირდება?

ხშირ შემთხვევაში დიახ. საკუთრების უფლება არ აუქმებს სამშენებლო სამართლის მოთხოვნებს; ნებართვისა და ექსპლუატაციაში მიღების რეჟიმი ცალკე რეგულირდება.

3. რა ჯარიმაა უნებართვო მშენებლობაზე?

ჩვეულებრივ შემთხვევაში: 6 000 ლარი თვითმმართველ ქალაქში, 4 000 ლარი ქალაქში, 1 000 ლარი დაბაში ან სოფელში; ცალკეულ მძიმე შემთხვევებში 20 000 და 25 000 ლარიც.

4. თბილისში სანქცია უფრო მკაცრია?

დიახ. თბილისის ადმინისტრაციულ საზღვრებში, და განსაკუთრებით კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ზონებში, ჯარიმები უფრო მაღალია.

5. შეიძლება თუ არა მშენებლობის შეჩერება?

დიახ. თუ მშენებლობა უნებართვოა ან სანებართვო პირობების დარღვევით მიმდინარეობს და დარღვევის გამოსწორება შეუძლებელია შეჩერების გარეშე, ორგანოს შეუძლია მშენებლობა შეაჩეროს.

6. ჯარიმის გადახდა ხსნის პრობლემას?

არა. კოდექსის მიხედვით, დაჯარიმება არ ათავისუფლებს დამრღვევს დარღვევის გამოსწორებისა და, საჭიროების შემთხვევაში, ზიანის ან ხარჯების ანაზღაურების ვალდებულებისგან.

7. შეიძლება დემონტაჟი?

დიახ. კანონი ითვალისწინებს მთლიანად ან ნაწილობრივ დემონტაჟის დადგენილების მიღებას უკანონოდ აშენებულ ობიექტებზე.

8. შესაძლებელია ლეგალიზაცია?

ზოგ შემთხვევაში კი, თუ უნებართვო მშენებლობა მაინც აკმაყოფილებს კანონიერების მოთხოვნებს და შესაძლებელია შესაბამისი განცხადებისა და დოკუმენტაციის საფუძველზე ნებართვის საკითხის განხილვა.

9. რატომ მჭირდება ადვოკატი?

იმიტომ, რომ ერთი და იგივე ფაქტობრივი მდგომარეობა შეიძლება სამართლებრივად სხვადასხვანაირად შეფასდეს: როგორც უნებართვო მშენებლობა, როგორც სანებართვო პირობების დარღვევა, როგორც გამოსწორებადი გადაცდომა ან როგორც დემონტაჟის საფუძველი. ამ განსხვავებაზე დგას საქმის შედეგი.

10. თუ იტალიაში რომში ან ბარიში ვცხოვრობ, საქართველოში საქმის მართვა შეიძლება?

დიახ. სწორად ორგანიზებული წარმომადგენლობით, დოკუმენტაციით და იურიდიული სტრატეგიით საქმე შეიძლება დისტანციურადაც წარიმართოს.

უკანონო მშენებლობა საქართველოში არ არის მხოლოდ ტექნიკური ხარვეზი. ეს არის სერიოზული სამართლებრივი რისკი, რომელიც შეიძლება გადაიზარდოს:

1. მაღალ ჯარიმაში,

2. მშენებლობის შეჩერებაში,

3. დემონტაჟში,

4. რეესტრის პრობლემებში,

5. მრავალწლიან დავაში.

სწორი პასუხი ამ პრობლემაზე არ არის ლოდინი. სწორი პასუხია ადრეული სამართლებრივი ანალიზი, დოკუმენტაციის გადამოწმება, ადმინისტრაციული წარმოების კონტროლი და, საჭიროების შემთხვევაში, დროული გასაჩივრება.

თუ ეძებთ ძლიერ, გამოცდილ და მაღალკვალიფიციურ ადვოკატს, რომელიც მუშაობს თბილისში, ასევე ემიგრანტების საქმეებზე იტალიაში რომში და ბარში, და გჭირდებათ დახმარება უკანონო მშენებლობის, უნებართვო მშენებლობის, ჯარიმის, დემონტაჟის, ლეგალიზაციის ან გასაჩივრების მიმართულებით, მიმართეთ ადვოკატ ნათია ნაკაშიძეს და საადვოკატო ბიურო ნაკაშიძე და პარტნიორების გუნდს საქართველოში და იტალიაში www.iuristi.com-ზე

ავტორი: სამშენებლო სამართლის დარგში სპეციალიზებული ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე

უძრავი ქონების შეძენა, განსაკუთრებით მშენებარე პროექტში, დაკავშირებულია არაერთ სამართლებრივ რისკთან, რომლის გაუთვალისწინებლობაც მომავალში სერიოზულ პრობლემებს იწვევს. ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული შეცდომა, რომელსაც მყიდველები უშვებენ, არის ორი მნიშვნელოვანი ეტაპის ერთმანეთში არევა - მშენებლობის დასრულება და შენობის ექსპლუატაციაში მიღება.

მიუხედავად იმისა, რომ ეს ორი ტერმინი ყოველდღიურ პრაქტიკაში ხშირად ერთნაირად აღიქმება, სამართლებრივად და პრაქტიკულად მათ შორის არსებითი განსხვავებაა, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს მყიდველის უფლებებზე.

მშენებლობის დასრულება ნიშნავს, რომ სამშენებლო სამუშაოები ფაქტობრივად დასრულებულია და შენობა აშენებულია პროექტის შესაბამისად. ამ ეტაპზე შესაძლებელია ობიექტის დათვალიერება და ვიზუალურად შეფასება. თუმცა, მიუხედავად იმისა, რომ შენობა უკვე არსებობს ფიზიკურად, იგი ჯერ არ არის ლეგალურად დაშვებული გამოყენებისთვის. ხშირად ამ დროს დოკუმენტაცია სრულად მოწესრიგებული არ არის, რაც ნიშნავს, რომ მყიდველს არ შეუძლია ბინის სრულფასოვანი გამოყენება ან სამართლებრივად უსაფრთხოდ ცხოვრება.

ექსპლუატაციაში მიღება წარმოადგენს უკვე ოფიციალურ სამართლებრივ ეტაპს, როდესაც შესაბამისი სახელმწიფო ორგანოები ამოწმებენ შენობას და ადასტურებენ, რომ იგი აკმაყოფილებს უსაფრთხოების, ტექნიკურ და სამშენებლო ნორმებს. ამ პროცესის დასრულების შემდეგ გაიცემა ექსპლუატაციაში მიღების აქტი, რაც ნიშნავს, რომ შენობა ლეგალურად მზად არის გამოყენებისთვის. სწორედ ამ ეტაპის შემდეგ ხდება შესაძლებელი ბინის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში, კომუნიკაციების სრულყოფილი ჩართვა და საცხოვრებლად გამოყენება.

პრაქტიკაში ხშირად გვხვდება შემთხვევები, როდესაც კომპანია ასრულებს მშენებლობას, თუმცა ექსპლუატაციაში მიღების პროცესი იწელება. შედეგად, მყიდველი აღმოჩნდება სიტუაციაში, სადაც შენობა აშენებულია, მაგრამ იგი ვერ სარგებლობს თავისი ქონებით. ასეთ შემთხვევებში პრობლემები შეიძლება წარმოიშვას როგორც რეგისტრაციის, ასევე კომუნალური მომსახურებების მიღების კუთხით.

ამიტომ, სამშენებლო კომპანიასთან ხელშეკრულების გაფორმებისას კრიტიკულად მნიშვნელოვანია, რომ ეს ორი ეტაპი მკაფიოდ იყოს ერთმანეთისგან გამიჯნული. თუ ხელშეკრულებაში მხოლოდ მშენებლობის დასრულების ვადაა მითითებული, კომპანია ფორმალურად შეიძლება ჩაითვალოს ვალდებულების შემსრულებლად, მიუხედავად იმისა, რომ მყიდველი ვერ იყენებს ბინას.

სწორედ ამიტომ, ხელშეკრულებაში აუცილებელია მკაფიოდ განისაზღვროს როგორც მშენებლობის დასრულების, ასევე ექსპლუატაციაში მიღების ვადები. დამატებით უნდა იყოს განსაზღვრული პასუხისმგებლობა ვადების დარღვევის შემთხვევაში, მათ შორის პირგასამტეხლო ან სხვა სანქციები. ასევე მნიშვნელოვანია, რომ პირდაპირ ჩაიწეროს კომპანიის ვალდებულება, უზრუნველყოს ყველა საჭირო ნებართვისა და დოკუმენტაციის მიღება.

სამშენებლო სამართლის პრაქტიკა აჩვენებს, რომ სწორედ ამ დეტალების უგულებელყოფა ხდება დავების ძირითადი მიზეზი მყიდველსა და დეველოპერს შორის. სწორად შედგენილი ხელშეკრულება კი წარმოადგენს ერთადერთ ეფექტურ მექანიზმს, რომელიც მყიდველს იცავს მსგავსი რისკებისგან.

საბოლოოდ, უნდა ითქვას, რომ ბინის შეძენისას ყურადღება უნდა გამახვილდეს არა მხოლოდ იმაზე, როდის დასრულდება მშენებლობა, არამედ იმაზეც, როდის იქნება შესაძლებელი მისი ლეგალური გამოყენება. ეს განსხვავება ხშირად გადამწყვეტია როგორც ფინანსური, ისე სამართლებრივი თვალსაზრისით.

ავტორი: ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეთა და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე

უძრავი ქონების შეძენა ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ფინანსური გადაწყვეტილებაა ადამიანის ცხოვრებაში. განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც ბინა მშენებარე პროექტში იძენება, მყიდველი წინასწარ დებს დიდ ფინანსურ რესურსს იმ იმედით, რომ განსაზღვრულ ვადაში მიიღებს საკუთრებას. თუმცა პრაქტიკაში ხშირად გვხვდება შემთხვევები, როდესაც სამშენებლო კომპანია ვერ ასრულებს ნაკისრ ვალდებულებებს - მშენებლობა ჩერდება, ვადები ირღვევა ან ბინა საერთოდ არ აშენდება.

ასეთ სიტუაციაში უმნიშვნელოვანესია, რომ მყიდველმა იმოქმედოს სამართლებრივად სწორად, დროულად და სტრატეგიულად, რათა დაიცვას საკუთარი ქონებრივი უფლებები და თავიდან აიცილოს ფინანსური ზარალი.

პირველ რიგში, აუცილებელია ხელშეკრულების დეტალური ანალიზი. ხელშეკრულება წარმოადგენს მთავარ სამართლებრივ დოკუმენტს, რომელიც განსაზღვრავს მხარეთა უფლებებსა და ვალდებულებებს. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს მშენებლობის დასრულების ვადებს, პირგასამტეხლოს პირობებს, კომპანიის პასუხისმგებლობას და ხელშეკრულების შეწყვეტის მექანიზმებს. სწორედ ამ დათქმებზეა დამოკიდებული, თუ რა სამართლებრივი ბერკეტები აქვს მყიდველს კომპანიის წინააღმდეგ.

მნიშვნელოვანია ასევე, რომ ყველა კომუნიკაცია სამშენებლო კომპანიასთან განხორციელდეს წერილობითი ფორმით. ელფოსტა, ოფიციალური წერილი ან სხვა დოკუმენტირებული კომუნიკაცია წარმოადგენს მნიშვნელოვან მტკიცებულებას. მყიდველმა უნდა მოითხოვოს მშენებლობის მიმდინარე სტატუსის განმარტება, დაგვიანების მიზეზები და კონკრეტული ვადები. პრაქტიკაში ხშირად სწორედ ასეთი დოკუმენტები ხდება გადამწყვეტი სასამართლო დავის დროს.

თუ მსგავსი პრობლემა ერთზე მეტ მყიდველს ეხება, რეკომენდებულია მათი გაერთიანება. კოლექტიური მოქმედება მნიშვნელოვნად ზრდის სამართლებრივ ეფექტიანობას, აძლიერებს მოლაპარაკების პოზიციას და ხშირ შემთხვევაში იძლევა ერთობლივი სარჩელის შეტანის შესაძლებლობას, რაც პროცესს უფრო ძლიერ სამართლებრივ საფუძველს აძლევს.

აუცილებელია კვალიფიციურ იურისტთან კონსულტაცია, რომელიც შეაფასებს ხელშეკრულების პირობებს, განსაზღვრავს სამართლებრივ რისკებს და დაგეგმავს ოპტიმალურ სტრატეგიას. ხშირ შემთხვევაში მყიდველს აქვს უფლება მოითხოვოს გადახდილი თანხის დაბრუნება, პირგასამტეხლო ან დამატებითი ზიანის ანაზღაურება, თუმცა ეს დამოკიდებულია კონკრეტულ ხელშეკრულებასა და გარემოებებზე.

თუ კომპანია არ ასრულებს ნაკისრ ვალდებულებებს და არ არსებობს შეთანხმების შესაძლებლობა, მყიდველს შეუძლია მიმართოს სასამართლოს. სარჩელის ფარგლებში შესაძლებელია მოთხოვნილი იყოს ხელშეკრულების შესრულება, გადახდილი თანხის დაბრუნება, პირგასამტეხლოს დაკისრება ან ზიანის ანაზღაურება. სასამართლო პრაქტიკა აჩვენებს, რომ სწორად შედგენილი სარჩელი და მტკიცებულებები მნიშვნელოვნად ზრდის საქმის წარმატების შანსს.

განსაკუთრებული ყურადღება უნდა დაეთმოს კომპანიის ფინანსური მდგომარეობის შემოწმებას. თუ კომპანია გადახდისუუნარობის ან გაკოტრების პროცესშია, მყიდველმა უნდა მოახდინოს საკუთარი მოთხოვნის დროული დაფიქსირება და დარეგისტრირდეს კრედიტორად, რათა არ დაკარგოს თანხის დაბრუნების შესაძლებლობა.

საბოლოოდ, უნდა აღინიშნოს, რომ მსგავსი პრობლემების თავიდან აცილების საუკეთესო გზა არის პრევენცია - ხელშეკრულების გაფორმებამდე კომპანიის სანდოობის შემოწმება, სამართლებრივი კონსულტაციის მიღება და ყველა პირობის დეტალურად გააზრება. თუმცა, თუ პრობლემა უკვე დადგა, დროული და სწორი სამართლებრივი მოქმედება არის ერთადერთი გზა საკუთარი ინტერესების დასაცავად.

კითხვა: ძმებთან ქონებრივი დაყოფის შემდეგ საერთო კიბე აღმოჩნდა ძმის ფართში. აუცილებელია თუ არა ნებართვა კიბის დასამონტაჟებლად და ვის უნდა მივმართო?

პასუხი: კიბის მოწყობა, როგორც მშენებლობის ელემენტი, საჭიროებს მშენებლობის მარტივ ნებართვას, რომლის გაცემასაც უზრუნველყოფს თქვენი საცხოვრებელი ადგილის თვითმმართველი ერთეული (მერია ან გამგეობა). განაცხადს თან უნდა დაერთოს:

• საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი მიწის ნაკვეთზე ან შენობაზე;

• არქიტექტურული ესკიზი;

• საჭიროების შემთხვევაში საპროექტო კვლევის შედეგები.

ეს პროცედურა აუცილებელია იმისათვის, რომ თქვენს მიერ განხორციელებული ცვლილება სამართლებრივად დაცული და კანონიერად სწორი იყოს.

კითხვა: შესაძლებელია თუ არა 1965-70 წლებში მიტოვებული მიწის რეგისტრაცია, სადაც ადრე 1918 წელს აშენებული სახლი იდგა, თუმცა ახლა აღარ არსებობს? ხელთ მაქვს 1958-66 წლების საკომლო ამონაწერი.

პასუხი: თუ თქვენ ბრძანდებით აღნიშნული მიწის მემკვიდრე და სამკვიდრო ოფიციალურად მიგიღიათ, მაშინ შესაძლებელია მიწის რეგისტრაცია საკუთრებაში არსებული დოკუმენტების საფუძველზე. საკომლო ამონაწერი, როგორც მტკიცებულება, გამოიყენება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის პროცესში. მნიშვნელოვანია, რომ განაცხადი სრულად იყოს შედგენილი, რათა რეესტრმა თქვენი საკუთრების უფლება დაადასტუროს.

კითხვა: სამშენებლო კომპანიამ დამაზარალა - თანხა არ დამიბრუნა და ვერც ქირაობის ვალდებულება შეასრულა. როგორ გავიგო, არსებობს თუ არა კომპანიის სახელზე ქონება და შემიძლია თუ არა მისი დაყადაღება სარჩელამდე?

პასუხი:კომპანიის საკუთრებაში არსებული ქონების შესახებ ინფორმაცია შეგიძლიათ გადაამოწმოთ საჯარო რეესტრში კომპანიის იდენტიფიკატორის საშუალებით. ასევე შესაძლებელია სრული ცნობის მიღება კომპანიის სახელზე რეგისტრირებული ქონების ჩამონათვალით.

სასამართლოში სარჩელის შეტანისას, ან სარჩელამდე, შეგიძლიათ მოითხოვოთ სარჩელის უზრუნველყოფა. ეს გულისხმობს კომპანიის ქონების დაყადაღებას, რათა შემდგომში სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულება არ გახდეს შეუძლებელი.

შესაბამისი განცხადება უნდა იყოს დასაბუთებული და შეიცავდეს გარემოებებს, რომლებიც მიუთითებს:

• გადაწყვეტილების აღსრულების სირთულეზე ან შეუძლებლობაზე;

• იმ ზიანზე, რომელიც შეიძლება წარმოშობდეს, თუ ქონება განკარგულებაში აღმოჩნდება.

პროცედურისთვის საჭიროა სახელმწიფო ბაჟის გადახდა – 50 ლარი.

ჩვენმა იურიდიულმა გუნდმა, ადვოკატ ნათია ნაკაშიძის ხელმძღვანელობით, კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი სამართლებრივი ბრძოლა მოიგო. საქმე ეხებოდა იტალიაში მცხოვრები, 74 წლის ემიგრანტი ქალბატონის ერთადერთი უძრავი ქონების დაბრუნებას, რომელიც მან საკუთარი, მძიმე შრომით დაგროვილი თანხით შეიძინა. თავდაპირველად თბილისის საქალაქო სასამართლომ სარჩელის წარმოებაში მიღებაზე უარი განაცხადა. თუმცა, ჩვენი იურიდიული ჯგუფის მიერ მომზადებული მაღალი სტანდარტის კერძო საჩივრის საფუძველზე, თბილისის სააპელაციო სასამართლომ, მოსამართლე შორენა წიქარიძის, თეა სოხაშვილი-ნიკოლაიშვილისა და სიმონ ჩხაიძის შემადგენლობით, სრულად დააკმაყოფილა ჩვენი მოთხოვნა და საქმე წარმოებაში მიიღო.

საბოლოოდ, თბილისის საქალაქო სასამართლოს მოსამართლე ქალბატონმა ანა ჩოგოვაძემ დეტალურად შეისწავლა ყველა გარემოება და მიიღო ღირსეული, სამართლიანი და პრინციპული გადაწყვეტილება, რომლითაც ემიგრანტ ქალბატონს დაუბრუნდა მისი კანონიერად შეძენილი ბინა. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი იყო, რომ საქმის წარმოებისას სრულად იქნა გათვალისწინებული ის გარემოება, რომ ბინა ექსპლუატაციაში შესული არ იყო, ხოლო გამყიდველის მოთხოვნა ქირის დაკისრებისა და გამოსახლების შესახებ სამართლებრივად დაუსაბუთებელი აღმოჩნდა.

მოცემული საქმე ნათელი მაგალითია იმისა, თუ რამდენად მნიშვნელოვანია იურიდიული თანადგომა ქონებრივი საკითხების გადაწყვეტის დროს. ემიგრანტებს განსაკუთრებით ხშირად უწევთ ისეთ პირობებში ქონების შეძენა, სადაც დიდი რისკებია. ჩვენ მოგიწოდებთ, არასოდეს მიიღოთ ზეპირსიტყვიერი შეთანხმება თანხის ან ვალდებულებების შესახებ – ყოველთვის მიმართეთ კვალიფიციურ ადვოკატს კონსულტაციისთვის მაინც, რათა თავიდან აიცილოთ სერიოზული სამართლებრივი პრობლემები.

ჩვენმა გუნდმა მაღალი პროფესიონალიზმით, სრული პასუხისმგებლობითა და სამართლებრივი სიზუსტით წარმართა აღნიშნული საქმე, რაც დაეხმარა ერთ უბრალო, კეთილ ემიგრანტ ქალბატონს, თავისი ოცნება რეალობად ექცია – საქართველოში, საკუთარ სახლში დაბრუნებულიყო და თავისი მომავალი თაობისთვის სიმშვიდე და სტაბილურობა შეექმნა.

თუ თქვენც გაქვთ ქონებრივი პრობლემა, ან აპირებთ ბინის შეძენას,სამშენებლო ნებართვის აღებას დაგვიკავშირდით და ერთად დავიცვათ თქვენი უფლებები როგორც საქართველოში, ისე იტალიასა ყველა ინსტანციის სასამართლოსა და შესაბამის ადმინისტრაციულ ორგანოებში.

ჩვენი წარმატება თქვენი სიმშვიდის გარანტიაა!

11 იანვრიდან ჯარიმები იზრდება მშენებლობის წესების დარღვევისათვის - აღნიშნულის შესახებ თბილისის მერმა, კახა კალაძემ თბილისის მერიის მთავრობის სხდომაზე ისაუბრა.

თბილისის მერის განცხადებით, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში უნებართვო ან სანებართვო პირობების დარღვევით ნაწარმოებ მშენებლობებზე არსებული სანქციები მკაცრდება.

მისი თქმით, მსგავს დარღვევებზე ჯარიმები ჯერ კიდევ 2018 წელს გაიზარდა, თუმცა აღნიშნული სანქციები ყველასთვის შემაკავებელი ფაქტორი არ აღმოჩნდა.

„მინდა, შევეხო ჩვენი ქალაქისთვის ერთ-ერთ მნიშვნელოვან საკითხს, რომელიც ეხება უნებართვო ან სანებართვო პირობების დარღვევით ნაწარმოებ მშენებლობებს, რადგან თითოეული მსგავსი შემთხვევა აზიანებს თბილისს, მის იერსახეს და ამ ქალაქში მცხოვრები თითოეული ადამიანის უფლებას. პრობლემის აღმოფხვრისა და პრევენციული ღონისძიებების გატარების მიზნით, ჯერ კიდევ 2018 წელს მივმართეთ პარლამენტს კანონპროექტით და სანქციები, დაახლოებით, 3-4-ჯერ, ხოლო რიგ შემთხვევებში, 10-ჯერაც კი გავზარდეთ. უფრო მეტიც, პარლამენტის მხარდაჭერით, მშენებლობის შეჩერების შესახებ დადგენილების განმეორებით შეუსრულებლობა გახდა სისხლის სამართლის დანაშაული, თუმცა, მიუხედავად ამისა, ეს სანქციები ზოგიერთი მშენებლისთვის ბოლომდე შემაკავებელი ფაქტორი არ აღმოჩნდა“, - აღნიშნა თბილისის მერმა.

მისი თქმით, ახალი კანონი მიმდინარე წლის 11 იანვრიდან შევა ძალაში.

„მოვამზადეთ შესაბამისი კანონპროექტი და საკანონმდებლო ორგანოს წარვუდგინეთ. პარლამენტის მხარდაჭერითა და თანადგომით, ეს კანონი უკვე მიღებულია და ძალაში შევა 11 იანვრიდან. მინდა, დიდი მადლობა გადავუხადო პარლამენტის თითოეულ წევრს, ვინც ამ ინიციატივას დაუჭირა მხარი. აღნიშნული კანონის მიღების მიზანი კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში უკანონო მშენებლობების მაქსიმალურად აღკვეთა, ხელის შეშლა და მისი სახით, ერთგვარი პრევენციული მექანიზმის შემოღებაა“, - განაცხადა კახა კალაძემ.

ახალი კანონის მიხედვით:

ა) კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში უნებართვო მშენებლობა სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, დაჯარიმდება 250 000 ლარით (ნაცვლად 25 000 ლარისა);

ბ) კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში უნებართვო მშენებლობა კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის ან III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობაზე განხორციელებული მშენებლობისთვის, დაჯარიმდება 200 000 ლარით (ნაცვლად 20 000 ლარისა);

გ) ჯარიმები გამკაცრდა ასევე, I და II კლასის შენობა-ნაგებობების უნებართვო მშენებლობებისთვის.

დ) კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში სანებართვო პირობების დარღვევით ნაწარმოები შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის: III კლასის შემთხვევაში, ჯარიმა იქნება 30 000 ლარი (ნაცვლად 10 000 ლარისა), ხოლო IV კლასის შემთხვევაში, ჯარიმა იქნება 75 000 ლარი (ნაცვლად 15 000 ლარისა);

ე) ჯარიმები გამკაცრდა ასევე, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში მშენებარე ობიექტების კონსერვაციის წესის დარღვევით მიტოვებისთვის. კერძოდ, III და IV კლასის შემთხვევაში, ჯარიმა იქნება 150 000 ლარი (ნაცვლად 20 000 ლარისა).

ვ) გამომდინარე იქიდან, რომ კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში არსებობს კულტურული მემკვიდრეობის უამრავი უძრავი ძეგლი, უშუალოდ ძეგლზე განხორციელებული უკანონო მშენებლობისთვის ასევე, გამკაცრებულია ჯარიმები.

სარეაბილიტაციო სამუშაოების განხორციელება ძეგლზე: უნებართვოდ, დაჯარიმდება 250 000 ლარით; სანებართვო პირობების დარღვევით, დაჯარიმდება 150 000 ლარით; კონსერვაციის წესების დარღვევით, დაჯარიმდება 200 000 ლარით;

მცირე სარეაბილიტაციო სამუშაოების განხორციელება ძეგლზე კი: უნებართვოდ, დაჯარიმდება 40 000 ლარით; სანებართვო პირობების დარღვევით, დაჯარიმდება 20 000 ლარით; კონსერვაციის წესების დარღვევით, დაჯარიმდება 25 000 ლარით.

ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერია

დღეს 20 ნოემბერს 2023 წელს საქართველოს პრემიერ-მინისტრ ირაკლი ღარიბაშვილის ხელმძღვანელობით მთავრობის სხდომა გაიმართა.

მთავრობის მეთაურმა იუსტიციის მინისტრს სამშენებლო ამნისტიის პროექტზე მუშაობა დაავალა, რომელიც ფიზიკურ პირთა საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე სამშენებლო დოკუმენტაციის გარეშე აშენებულ ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლებს შეეხება.

სამშენებლო ამინისტია შეეხება 2024 წლის 1 იანვრამდე ფიზიკური პირების საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე არსებულ შენობა-ნაგებობებს.

„ამნისტია გავრცელდება 2024 წლის 1 იანვრამდე ფიზიკური პირის საკუთრებაში მიწის ნაკვეთზე არსებულ შენობა-ნაგებობაზე, რომელიც არის სამშენებლო დოკუმენტაციის გარეშე და ეს შენობა-ნაგებობა უნდა იყოს ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლები. ასეთ სახლებში მცხოვრებ პირებს აღარ დასჭირდებათ ლეგალიზების კომპლექსური პროცედურის გავლა და აღარ ექნებათ დაჯარიმების ან დემონტაჟის რისკი. ისინი ისარგებლებენ საკუთრების უფლებით.

ინიციატივა შეეხება მილიონზე მეტ ადამიანს და გავრცელდება მხოლოდ და მხოლოდ იმ ინდივიდუალურ სახლებზე, რომლებიც აშენებული იქნება 2024 წლის 1 იანვრამდე.

ის საცხოვრებელი სახლები, რომელიც აშენებული იქნება შემდგომ აღარ დარეგისტრირდება საჯარო რეესტრში, შესაბამისად ისინი ვეღარ ჩაეშვებიან ეკონომიკურ ბრუნვაში და რა თქმა უნდა, ამის შესახებ ინფორმაცია სრულად მიეწოდება მუნიციპალიტეტს“ -

მინისტრის განცხადებით, მთავრობის ეს გადაწყვეტილება ქვეყანაში უკანონო მშენებლობების პრობლემის აღმოფხვრის წინაპირობა გახდება.

„ეს ინიციატივა არის არამხოლოდ ამნისტია, არამედ ეხმიანება უკანონო მშენებლობების პრობლემას და ვიმედოვნებთ, რომ ამ პრობლემის აღმოფხვრის მერე დასრულდება ყველა ის სირთულე, რაც თან ახლავს უკანონო მშენებლობებს და ყველა ის სახლი, რომელიც აშენდება 2024 წლის მერე, აშენდება კანონიერად, რაც გულისხმობს იმას, რომ წინასწარ უნდა ჰქონდეს ნებართვა მუნიციპალიტეტიდან, შეთანხმებული უნდა იყოს პროექტი. მხოლოდ ასეთ ინდივიდუალურ სახლებზე განხორციელდება რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში“- აღნიშნა მინისტრმა.

სამშენებლო და დეველოპერული სექტორი ახალი რეგულაციისთვის ემზადება. 1 ივლისიდან, ძალაში ენერგოეფექტურობის მინიმალური სტანდარტები შედის. რეგულაცია შეეხება ყველა ახალ შენობას, განურჩევლად მისი საკუთრების ფორმისა. იმ შემთხვევაში თუ კერძო ან საჯარო დანიშნულების შენობა 50 კვადრატულ მეტრზე მეტია, მან ენერგოეფექტიანობის მინიმალური მოთხოვნები უნდა დააკმაყოფილოს და მთავრობის დადგენილება განსაზღვრავს იმას, თუ როგორი უნდა იყოს შენობის კონსტრუქცია, სახურავი, კედლები და კარ-ფანჯრები.

1 ივლისიდან ენერგოეფექტურობის მინიმალური მოთხოვნების დამადასტურებელი დეკლარაციის წარდგენის გარეშე პროექტი სამშენებლო ნებართვას ვერ მიიღებს.

სამშენებლო კომპანიების წარმომადგენლების უმრავლესობა მიიჩნევს, რომ ახალი რეგულაცია მშენებლობის ღირებულებას გააძვირებს, თუმცა ამას მყისიერი ეფექტი არ ექნება. კომპანია „არსის" აღმასრულებელი დირექტორი ბესო ორთოიძე განმარტავს, რომ ერთ წელზე მეტი უნდა გავიდეს, რათა ცვლილება ფასებზე აისახოს, მიმდინარე პროექტებზე გავლენა კი მოსალოდნელი არ არის. მისი თქმით, ცვლილება იქნება, განსაკუთრებით იმ კომპანიებისთვის, რომლებიც ენერგოეფექტურ მასალებს აქამდე არ იყენებდნენ.

საქართველოს ბიზნეს ასოციაციის აღმასრულებელმა დირექტორმა ლევან ვეფხვაძემ აღნიშნა, რომ ენერგოეფექტურობის მინიმალური მოთხოვნების ამოქმედება საერთაშორისო ვალდებულებაა, თუმცა აუცილებელია სამშენებლო სექტორის წარმომადგენლების დროული ინფორმირება, ვინაიდან მინიმალური მოთხოვნებისა და მათი შესრულების პროცედურების სრული დაცვა სწორედ ბიზნეს ოპერატორებს ევალებათ.

„ხელისუფლების მხრიდან ბიზნეს სექტორთან თანამშრომლობა და სწორი კომუნიკაციის წარმოება მნიშვნელოვანია ნებისმიერი სიახლის დანერგვის დროს, მით უფრო, როდესაც საკითხი ეხება ენერგოეფექტურობას. ვიმედოვნებთ, რომ პროცესი ჰარმონიულად წარიმართება და სამშენებლო სექტორის ინტერესები, რომლებიც ჩვენი ქვეყნის ეკონომიკის მნიშვნელოვან ნაწილს წარმოადგენენ, დაცული იქნება

რთულია თქმა, თუმცა როგორც ვიცი, 5-10%-მდე გავლენას მოახდენს საბოლოო ფასზე, რომელიც მომხმარებლის გადასახდელი იქნება, მაგრამ მომხმარებლისთვის გასათვალისწინებელია, რომ გაგრილება/გათბობის ნაწილში გარკვეული შეღავათი ექნება“, - განაცხადა ლევან ვეფხვაძემ.

ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის პირველმა მოადგილემ რომეო მიქაუტაძემ სამშენებლო და დეველოპერული კომპანიებისა და ბიზნეს ასოციაციების წარმომადგენლებს შეხვედრის დროს განაცხადა, რომ ენერგოეფექტურობის მინიმალური მოთხოვნების ამოქმედება დადებითად აისახება როგორც გარემოზე მავნე ზეგავლენის შემცირების, ასევე სოციალურ-ეკონომიკური თვალსაზრისით.

„ენერგოეფექტური შენობა დიდხანს ინარჩუნებს ტემპერატურას და მისი გათბობისა თუ გაგრილებისთვის, დაახლოებით 40 %-ით ნაკლები ენერგია იხარჯება. შესაბამისად, ზამთარში გათბობასთან და ზაფხულში გაგრილებასთან დაკავშირებული ხარჯები მნიშვნელოვნად მცირდება,“ - განაცხადა მინისტრის მოადგილემ.

წყარო: commersant.ge

დამატებითი ინფორმაციის მიღების მიზნით დაუკავშირდით საერთაშორისო საადვოკატო კომპანია ,,ნაკაშიძე&პარტნიორები/ Law Office Nakashidze&Partners''-ს.

ვუზრუნველვყობთ თქვენს დაცვას/წარმომადგენლობას: საქართველოსა და იტალიაში ყველა ინსტანციის სასამართლოში; ადმინისტრაციულ ორგანოებში,საელჩო,საკონსულო,იუსტიციის სახლში და სამინისტროებში; სამართლებრივი ურთიერთობის რეგულირებას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან;სტრასბურგის-ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში.

სამშენებლო ამნისტიის ფარგლებში, თბილისის მუნიციპალური ინსპექციის მიერ 340 ობიექტი იქნა მიღებული ექსპლუატაციაში.

„ამნისტიის გამოცხადებიდან სამსახურში 1124 განცხადება შემოვიდა; ამ დროისთვის შესწავლის პროცესშია 196 ობიექტი; არასრულყოფილი დოკუმენტაციის გამო შუალედური პასუხი გაეგზავნა 434 განმცხადებელს, 78-ს კი უარი ეთქვა; დოკუმენტაციის წარმოუდგენლობის გამო განუხილავი დარჩა 76 განაცხადი“, – აცხადებენ უწყებაში.

თბილისის მუნიციპალური ინსპექციის ინფორმაციით, სამშენებლო ამნისტია ეხება ყველა ტიპის მშენებლობას, მეორედან მეოთხე კლასის ჩათვლით, რომელიც მიმდინარეობდა ნებართვის საფუძველზე და მშენებლობა დასრულებულია 2020 წლის 18 აგვისტომდე. აგრეთვე, იმ ობიექტებს, რომლებზეც მშენებლობის ნებართვა გაცემული არ არის, თუმცა იგი დამტკიცებული განაშენების რეგულირების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის არეალშია განთავსებული.

„სამშენებლო ამნისტიის ფარგლებში ხდება ზოგიერთი სამშენებლო დარღვევის პატიება. მაგალითად, დარღვეულია K1, K2, K3 პარამეტრები, ავტოსადგომების რაოდენობა, სიმაღლის რეგულირების ხაზი, ფართობის გადამეტება, ფუნქციური ზონის დარღვევა და ა.შ. ამასთან, ობიექტი უნდა აკმაყოფილებდეს უსაფრთხოების ნორმებს. შესაბამისად, აუცილებელია, განმცხადებელმა წარმოადგინოს აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ გაცემული დასკვნა კონსტრუქციულ მდგრადობასა და სეისმომედეგობაზე. სამშენებლო ამნისტიით სარგებლობისათვის დაინტერესებულ პირს, შეუძლია სპეციალური პლატფორმიდან ms.gov.ge ელექტრონული განცხადებით მიმართოს თბილისის მუნიციპალურ ინსპექციას“, – აღნიშნავენ თბილისის მუნიციპალურ ინსპექციაში.

სამშენებლო ამნისტია 2021 წლის 28 ივლისს შევიდა ძალაში და ორი წლის განმავლობაში იმოქმედებს. სამშენებლო ამნისტიაზე ახალი განცხადებების დარეგისტრირების ბოლო ვადა 2023 წლის 27 ივლისია.

დამატებითი ინფორმაციის მიღების მიზნით დაუკავშირდით საერთაშორისო საადვოკატო კომპანია ,,ნაკაშიძე&პარტნიორები/ Law Office Nakashidze&Partners''-ს.

ვუზრუნველვყობთ თქვენს დაცვას/წარმომადგენლობას: საქართველოსა და იტალიაში ყველა ინსტანციის სასამართლოში; ადმინისტრაციულ ორგანოებში,საელჩო,საკონსულო,იუსტიციის სახლში და სამინისტროებში; სამართლებრივი ურთიერთობის რეგულირებას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებთან;სტრასბურგის-ადამიანის უფლებათა ევროპულ სასამართლოში.